안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
Q. 집주인이 잠적했어요ㅜㅜ 도움요청!!
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.혹시 전세권설정등기를 하시지 않았거나전세보증반환보험에도 가입을 하지않으셨다면 제가 올려드리는 영상을보시고 직접 판결문을 일단 받아두세요전세금반환청구소송을 하셔서. 판결문을받으시는 건 어렵지 않습니다.집주인이 송달을 받지 않을 것으로 예상되니지급명령이 아닌 소장을 제출 하시면 되고임대차계약서만 첨부하시면 됩니다.판결문을 받은 후 다른 채권자가 경매를하지 않을 경우 질문자님께서 강제경매를신청하시면 되고 경우에 따라 전액 받지못할 수 있습니다.혹시 최우선으로 설정된 근저당보다 순위가빠르시다면 낙찰자가 인수를 해야 하니걱정하실 필요가 없지만, 만약 후순위라면어쩔 수 없이 손해를 보시거나 본인이 낙찰을 받으셔야 합니다.추후 진행 중 어려움이 있으시면 다시 질문주세요대여금이 아니니 전세금반환으로 변경하셔서제출하시면 됩니다
Q. 제 친구가 기획부동산에서 땅25평을 샀는데요.개인간에 판매는 어떻게 하는지요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.토지지분에 대한 매매는 자유롭게 하실 수 있습니다.하지만 기획부동산이 맞다면 가치가 없기에 매매가 어려울 수 있습니다.가까운 법무사 사무실에 가셔서 매도인과 매수인이 정해진 가격에 매매하겠다고 소유권이전등기를 해달라고 하시면 됩니다.
Q. 아파트 전세 계약을 하고자 합니다. 유의사항 을 알려주세요.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.가장 중요한 건 나중에 전세보증금을 돌려받을 수 있는지 체크하는 것입니다.물론 그집이 먼저 마음에 들어야 할 것이고, 외풍과 수압 및 채광 등은 기본 조건입니다.모든 조건이 마음에 들어서 전세계약을 하시려고 한다면 가장 먼저 등기부를 확인하세요.대법원인터넷등기소에서 발급이 되고 잘 모르시면 구청이나 등기소를 가셔서 주소지만 알려주면 누구나 발급가능합니다.등기부등본 을구란에 은행의 담보대출금이 얼마인지, 갑구에 신탁된 부동산은 아닌지 등을 확인하세요물론 중개사사무실에서 확인을 해주겠지만 절대 모든 걸 다 믿지 마시고 본인이 직접 확인을 같이 하셔야 합니다.부동산 가격을 대략 파악하시고 부동산의 가격이 예를 들어 3억이라면,3억의 70%인 약 2억 1천만원 정도 이하로 전세금을 줘야 안전합니다.그러나 미리 집주인이 대출을 받은 경우가 대부분이죠.그래서 대출까지 같이 계산을 해봐야 합니다.대출이 약 1억일 경우 2억 1천만원에서 여유분은 1억 1천만원밖에 안 되죠.따라서 전세보증금을 대출이 약 1억 있을 때는 1억 1천만원 이상으로 주면 합계가 2억 1천만원이 넘을 수 있고나중에 혹시라도 경매가 진행되면 그집은 약 2억 1천만원 정도로 매각이 될 것이기에보증금을 전액 회수하지 못할 수가 있습니다.다시 예를 들자면 부동산가격 3억, 대출 1억, 전세금 2억 2천만원일 경우혹여 계약기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 소송을 하고 경매를 진행했다면?또는 다른 채권자가 돈을 받지 못했거나 세금체납으로 경매가 됐다면?아마도 경매낙찰가는 약 3억의 70%인 2억 1천만원이 될 것이고그럴 경우엔 대출 1억이 먼저 변제되고 질문자님에겐 1억 1천만원이 배당되며 나머지 1억 1천만원은 손실을 보시게 되는 겁니다.그래서!!! 웬만하면 전세보증금반환보험을 가입하시면 좋습니다.만약 보증금을 집주인이 주지 않을 경우 서울보증보험이나 주택도시보증공사(허그)에서 저희에게 보증금 2억 2천을 먼저 주고집주인에게 나중에 서울보증보험이나 주택도시보증공사가 구상권을 행사해서 받아내는 거니 저희는 안전하죠.결론은 집가격과 대출 및 전세금을 따져보고약간 위험한데 집이 너무 마음에 들면 전세보증반환보험을 가입하는 것을 조건으로 계약을 하시고너무 대출이 많거나 전세보증금이 높다면 다른 집을 알아보시는 게 좋습니다.아무쪼록 전세집 잘 구하시길 바라고전세사기 유형에 대한 영상을 촬영한 게 있는데 시간되실 때 참고하시면 도움이 될 것입니다.
Q. 서울에 살고 계신 세대주인 와이프 밑으로 어머니 세대원으로 할수있나요
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.네 충분히 가능합니다. 병원치료가 목적인 경우에 당연히 이사를 하신 후 세대원이 되시면 됩니다.세대원의 개념을 설명드리자면 주민등록표상에 등록된 생계를 함께하는 가족입니다. 세대주는 세대를 대표하는 자를 의미하고 한 세대에서 한 명만 등록이 가능합니다.따라서 질문자님이 세대주이시라면 질문자님의 세대원으로 어머니가 등록될 수 있고배우자분이 세대주이시라면 배우자분의 세대원으로 등록이 가능합니다.
Q. 빌라 옥상에 이동식 창고 설치해도 괜찮나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.크기에 따라 다를 수 있겠지만 일단 흔히 판매하는 이동식 창고가 문제가 되진 않을 것으로 보입니다.설사 항공사진 등으로 위반소지가 있다고 하더라도 그때 이동을 하거나 철거를 하면 되니크게 신경쓰지 않으셔도 되겠습니다.한 번에 바로 철거를 명령하거나 이행강제금이 부과되거나 건축물대장에 위반건축물이 기재되는 것이 아니니혹여라도 구청에서 연락이 오면 그때 충분히 소명하고 대처하실 수 있겠습니다.