안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
Q. 전세입자가 전입 신고전 집주인의 매매를 막는 특약이 유효할까요??
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.이런 경우 마음 먹고 사기를 치려는 사람이기에 제3자인 근저당권자나 매수인의 악의를 전세세입자가 입증을 해야 하는데상당한 어려움이 있겠죠집주인이 아는 사람이고 그 아는 사람이 매수를 했고 대출을 받았다면 또한 그 아는 사람이 이미 여러 채의 깡통주택을 보유 중이라면입증이 되지만 근저당권자는 보통 은행이고 은행이 검토하였을 때 세입자의 존재를 모르고 대출을 실행했다면은행까지 악의를 입증하기엔 다소 어려움이 있을 것으로 보입니다.이러한 경우가 염려되신다면 차라리 전세권설정을 하시는 것도 방법이 될 수 있습니다.전세권이 설정된 이후 매매를 하거나 대출을 실행해도 본인의 순위가 우선하기에 문제가 없습니다.
Q. 부동산 신탁에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.집주인은 대출은 더 많이 받기 위해 신탁사에게 소유권을 이전해줍니다. 그럼 신탁사는 은행(우선수익자)에게 대출을 받아서집주인에게 건네죠. 대출금액 우선수익자 등등 자세한 내용은 신탁원부를 발급하시면 나와있고 누구나 등기소를 가시면 발급이 됩니다.등기부등본과 다르게 인터넷으로 발급할 수는 없고, 등기부에 신탁원부번호가 나와 있으니 직접 방문하셔서 발급하시면 됩니다.신탁을 하게 되면 나중에 신탁해지하고 부동산을 원래의 소유자(위탁자)가 돌려받기 전까지의 소유권은 신탁회사(수탁자)에게 있습니다.따라서 신탁부동산에 대해 임대차계약을 체결할 때는 반드시 신탁회사(수탁자이자 현재 소유자)의 동의를 받아야 하는 것이고,전집주인(위탁자)이 계약을 하자고 할 때는 꼭 확인을 하세요. 동의를 받을 수 있는 것인지하지만 추후 보증금을 돌려받을 때는 전집주인(위탁자)에게 돌려받아야 한다는 조건으로 신탁회사(수탁자)는 동의를 해줄 것이기에보증금을 돌려받지 못할 때는 신탁회사가 아닌 전집주인에게 소송을 하셔야 합니다.신탁회사의 동의를 받지 않은 임대차계약은 효력이 없으니 주의하시면 좋겠습니다.또한 신탁회사에서 임대차계약을 체결하거나 매매를 하는 경우가 있는데이럴 때는 저희가 지급하는 잔금으로 신탁등기 또는 근저당을 말소하는 조건을 넣으시고그돈이 다른 곳으로 가지 않도록 주의하셔야 합니다.
Q. 전세계약 재계약 안해줄 시 어떻게하나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.현재의 집주인과 직계존비속 등이 거주할 경우엔 대항할 수 없다는 내용은 이미 알고 계신 것처럼이경우 계약갱신을 청구할 수 있는 기간 "전에" 새로운 매수인에게 매매가 완료가 되어야만 질문자님의 계약갱신을 거부할 수 있습니다.계약만 체결했다고 되는 것이 아니라.등기까지 완료를 해야 소유권이 이전되는 것이기에, 새로운 소유자는 적어도 2022년 10월까지는 소유권이전등기를 완료해야 합니다.그럴 경우 질문자님의 계약갱신청구권에 대한 행사를 정당하게 거절할 수 있기에만약 그때까지 등기를 완료하지 못한다면 새로운 소유자든 현재의 소유자든 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.상황을 지켜보시고 6개월 전에 계약갱신청구권을 행사하세요그리고 관련한 영상을 올려드릴 테니 시간되실 때 참고하시면 도움이 되실 겁니다.
Q. 임대사업자등록을 하지 않아 찝찝합니다. 이 경우 위법인가요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.네 임대사업자의 종류는 일반임대사업자와 주택임대사업자가 있습니다.질문자님은 원룸이기에 주택임대사업자에 해당을 하는 것인데,주택임대사업자는 얼만 전까지는 의무사항이 아니었지만 소득세법 규정이 새로이 신설이 되어앞으로는 주택임대사업자도 의무적으로 등록을 해야 합니다.다만, 조건에 따라 주택임대사업자 미등록을 하더라도 괜찮은 경우가 있으니 본인이 해당하는지 살펴보시면 되겠습니다.소득세법제81조의12(주택임대사업자 미등록 가산세) ① 주택임대소득이 있는 사업자가 제168조제1항 및 제3항에 따라 「부가가치세법」 제8조제1항 본문에 따른 기한까지 등록을 신청하지 아니한 경우에는 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 1천분의 2를 가산세로 해당 과세기간의 종합소득 결정세액에 더하여 납부하여야 한다.② 제1항에 따른 가산세는 종합소득산출세액이 없는 경우에도 적용한다.[본조신설 2019. 12. 31.]주택임대사업자 등록을 하지 않아도 되는 경우1. 부부합산 1주택이고 가액이 9억 이하인 경우2. 부부합산 2주택이고 월세를 받지 않는 경우(전세)위 경우를 제외하고 1주택이고 9억초과 부동산에 월세를 받는 경우와 2주택이면서 월세를 받는 경우, 3주택이면서 월세를 받거나전세를 준 경우 종합소득산출세액이 없더라도 주택임대사업자 미등록 가산세가 적용됩니다.주택임대사업자를 등록할 경우 의무임대기간은 10년이고 취득, 보유, 양도 기간에 따른 세제 혜택이 있습니다.최근 주택임대사업자의 혜택에 관해 변경이 있을 것으로 보이는데 추후 뉴스를 보시고 등록을 하시는 게 유리할 경우엔 등록을 하시면 됩니다.부연설명으로 일반임대사업자에 대해서 말씀을 드리자면,상가, 오피스, 지식산업센터 등 비주거용 부동산(전입신고 불가)를 임대하는 사업자로세법 중 부가가치세법에 따라 과세 대상 사업자에 해당합니다.한마디로 월세를 110만원 받으면 부가세 10만원을 추후 매입세액 공제 후 납부해야 합니다.이 일반임대사업자가 의무사항입니다.반드시 등록을 해야 하고 개인일 경우 종합소득세 신고와 부가세 신고를 해야 하고취득 시 부가세 환급을 받을 수 있습니다.
Q. 허그전세대출로 얻은 집, 입주 두달만에 임대인에게서 압류되어 반환해준다는 연락이 왔습니다.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.보증사고정의① 전세계약 해지 또는 종료 후 1월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때② 전세계약 기간 중 전세목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당 후 전세보증금을 반환받지 못하였을 때이행청구방법보증사고 ①에 해당하는 경우, 주택임차권등기명령을 마친 후 이행청구 (단, 주택임차권등기명령 결정문을 제출하는 경우 이행청구 및 심사 가능하며, 보증금 수령 이전까지 등기가 완료되어야 함)보증사고 ②에 해당하는 경우, 배당표 등 전세보증금 미수령액을 증명하는 서류를 제출하여 이행청구전세보증금반환보증이행 절차보증사고 발생보증채권자가 영업점에 통지 및 사고통지서 제출이행청구이행청구서 등 제출, 절차안내(이행청구 시 제출서류 참고)이행예고(주채무자 등)이행심사이행청구의 적정성 확인심사결과 통지(이행여부·금액 등)대위변제(보증이행청구일 이후1개월이내)대위변제증서 등 제출 보증이행시 제출서류 참조)명도(집을 비워줌)를 완료해야 이행금액 수령 가능전세보증금반환보증 이행 시 보상하지 않는 채무1. 천재지변, 전쟁, 내란, 그 밖에 이와 비슷한 사정으로 주채무자가 전세계약을 이행하지 못하여 발생한 채무2. 주채무자가 전세보증금 반환의무를 지체하여 발생한 이자 및 지연손해금3. 주채무자가 실제 거주하지 않는 명목상 임차인 등 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무4. 보증채권자가 보증채무 이행을 위한 청구서류를 제출하지 않거나 협력의무를 이행하지 않는 등 보증채권자에게 책임이 있는 사유로 발생하거나 증가된 채무5. 보증서 발급 당시의 보증조건과 다르거나 보증조건을 보증회사의 동의 없이 임의변경하여 발생하거나 증가된 채무6. 주채무자가 부담하는 필요비ㆍ유익비 상환 등의 채무7. 우선변제권을 취득한 보증채권자가 우선변제권을 상실(타 주소지 전입신고 등)하여 보증회사의 주채무자에 대한 구상권 행사에 제한이 있는 경우8. 보증채권자가 전세계약기간이 만료된 후 주채무자와 체결한 새로운 전세계약에 따른 채무9. 보증채권자가「주택임대차보호법」제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하지 않는 제3자와 체결한 새로운 전세계약에 따른 채무10. 전세계약기간이 전세계약의 내용 또는 관계 법령에 따라 자동으로 갱신 혹은 연장된 이후에 발생한 채무11. 그 밖에 보증채권자에게 책임이 있는 사유 또는 보증채권자가 권리행사를 게을리함으로써 생긴 손해주택도시보증공사(hug)의 내용을 바탕으로 설명을 드리자면 계약해지나 경공매가 진행이 돼야 임차권등기를 하고 보증이행청구를하실 수 있는데.. 2개월 만에 쌍방합의로 계약을 해지한 것을 허그에서 받아들여줄지 의문입니다.전화하셔서 확인을 해보시고 가능하다면 빨리 이행청구를 해보세요. 전화번호 : 1566-9009아무쪼록 잘 해결되시길 바랍니다.