알기 쉽게 설명하는 공인중개사, 최동균입니다.
Q. 공시가격 하락이 부동산 매물을 감소시킬 까요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.공시가격 하락이 세부담 완화에는 분명히 효과가 있습니다. 이번 공시가 하락은 세부담을 20년 이전 수준으로 되돌려놓을 것이라고 전망될 정도로 이례적인 하락폭이기도 하고요.근데 문제는 임대사업자들입니다. 공시가를 기준으로 전세보증 가능여부가 결정되는데 안그래도 전세가율 100%에서 90%로 강화 예정인 현상황에서 공시가 하락이라는 더블어택이 들어온다면 전세가 급락을 현재로썬 막을 방도가 없습니다. 전부 반전세나 월세로 돌려버리지 않는 한 차후 깡통전세나 역전세가 더 심해질 수도 있습니다.특히 전세가는 매매가보다 선행해서 움직이는 경향이 있습니다. 전세가가 떨어지면 그 이후 매매가가 떨어지는 식인데, 위에서 말한 내용을 토대로 생각해보면 전세가는 필연적으로 하락합니다. 그럼 매매가는요? 별다른 조치가 없다면 자연스럽게 전세가를 따라갈 것으로 봅니다. 이와 관련해서 반드시 조치를 취해야 할 것입니다. 요즘 전세보증 안되는데 들어가겠다고 저요 하는 사람 없죠. 전세 찾는 사람도 가뜩이나 많이 줄었는데 말입니다.보유세 완화로 매물을 거둬들인다라는 것보단 시세로 인해 매물이 좌우될 확률이 더 큽니다. 물론 보유하는 것 조차 부담스러워 급매로 내놓았던 물건은 일부 줄어들 수 있겠습니다.
Q. 전세를 내놓는 집주인은 무슨이득이 있나요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.시중은행에서 대출을 일으키면 다달이 이자를 꼬박꼬박 내줘야합니다. 요즘 금리 높아서 죽는다 소리 나오죠. 근데 세입자한테 전세라는 명목으로 목돈을 굴리는 것은 실상 대출이자가 0%인 무이자대출인 셈입니다. 내가 2년 이후에 원금만 다시 일시상환 하면 되는 셈입니다. 그것도 심지어 다음 세입자가 구해지면 머리 싸맬 필요도 없죠. 물론 지금처럼 전세시세 하락하는 때는 다음 세입자가 들어와도 차액이 발생하는 경우가 왕왕 있긴 하지만요.2년동안 전세금을 현금으로 가지고 있을리는 만무합니다. 전세자금은 또 다른 투자목적으로 사용됩니다. 그렇게 돈이 돈을 굴리는 스노우볼 이펙트를 전세라는 제도가 창출하는 것입니다. 한국처럼 개인이 다주택을 운용하기 쉬운 나라 몇 없습니다.
Q. 요즘 경락잔금대출의 비율이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.신용도 따지겠지만 기본적으로 물건을 담보로 비율을 산정하기 때문에 낙찰 이전에 정확한 비율 등을 산정하기 어렵습니다. 따라서 정확한 것은 낙찰이전에 입찰하고자 하는 물건의 사건번호를 토대로 은행에서 상담받으면 좋습니다.일반적으로 감정가의 70% 혹은 낙찰가의 80% 중 낮은 금액으로 한도가 결정됩니다.주택은 통상 70%정도 잡히는데 조정지역이나 투과지역같은 경우는 약간 하향조정 될 수 있습니다.상가는 주택보다 조금 더 널널하고요(70~80%). 토지가 가장 타이트하게 잡힙니다.(40~50%)(이는 일반적인 기준이고 사안별,개인별 상이하게 적용될 수 있으므로 역시 정확한 것은 은행에서 상담해야합니다)도움되셨길 바랍니다.
Q. 안심전세앱상 정보가 얼마나 정확한가요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.아직 안심전세앱은 출시 초기인지라 보완해야할 부분이 많은 것으로 보입니다. 우선 안심전세앱을 이용하되 질문자님께서 더블 체크를 하시는 것이 더 좋겠습니다.
Q. 부동산에서 "종상향"된다는 말은 어떤 의미인가요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.종상향은 1종,2종 주거지역을 2종,3종으로 상향시키는 것입니다. 종상향이 이뤄지면 용적률과 건폐율이 상향조정되므로 수익률 제고에 직접적인 영향을 미칩니다. 따라서 통상 호재라고 봅니다.