알기 쉽게 설명하는 공인중개사, 최동균입니다.
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Q. 전세집 벽지 찢어짐 제가 도배비 내고나가야하나요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.6만원으로 도배 가능하다는 얘기는 저부분만 부분적으로 도배하는게 아닌이상 어려울 것 같습니다. 그리고 우선 변형이 생겼으니 임대인에게는 말씀하시는게 좋습니다. 나중에 만기시 서로 얼굴 붉힐 일로 발전될 수 있으니.. 사건 생겼을 때 미리미리 얘기하고 조치하시는게 바람직합니다.
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Q. 보증금 5400만원에 80만원이면 전세 얼마로 봐야 하나요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.이럴때 쓰라고 있는것이 전월세전환율입니다.전월세전환율은 임대차보호법 제2조에서 다루고 있는데, 현행 법정 전월세전환율은 4.75% (기준금리 2.75% + 2%)고계산해보면 임대료 40만원 정도가 1억원으로 치환되는 수준입니다.따라서 월 임대료 80만원을 전세로 전환한다고 가정하면 2억 5천 4백만원정도가 되겠네요.물론 이건 법정 전환율이고, 실제 시장 전환율은 다소 차이가 있을 수 있습니다.(지역마다 약간의 차등이 있을 수 있기 때문에)
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Q. 강남구 역삼역 선릉역 빌라단지 이유는?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.역삼~선릉 사이 테헤란로는 당초 개발단계부터 상업지역으로 지정됐기 때문에 고층빌딩들이 밀집해있습니다.반면 그 뒤쪽(이면도로)으로는 주로 일반주거지역으로 지정되었습니다.일반상업지역은 용적률이 최대 1300%까지 적용될 수 있는데 반해일반주거지역(제1종,제2종)은 용적률이 최대 250%까지 적용됩니다.따라서 지을 수 있는 건축물 높이가 차이날 수 밖에 없는 것이죠.특히 제1종주거지역의 경우는 빌라나 단독주택이 주로 들어서기 때문에, 이러한 이유로 빌라촌이 형성됐다고 보시면 될 것 같습니다.
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Q. 상가 월세 계약은 복비 계산은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.보증금 1500 / 월차임 70 일때최대 중개요율 0.9%까지 적용될 수 있습니다.(단 상호협의가능)보수적으로 잡고 0.9%로 계산할 시 중개보수는 765,000원 예상됩니다. 부가세 별도입니다.나아가 2년 후 계약 연장할 때엔 복비 지급하실 필요 없습니다.도움되셨길 바랍니다.
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Q. 재개발과 재건축 투자 중 어떤 것이 더 어려운가요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.재개발이 그 범위가 크고 복잡하기 때문에 일반적으로는 재개발의 투자 난이도가 더 높습니다. 물론 각 건마다 다릅니다.
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Q. 부동산 매매시 계약금은 쌍방이 일정금액을 정할 수 있나요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.질문자님께서 말씀하신 바가 맞습니다. 계약금을 10%로 하는 것은 관례적인 것이지 법으로 정해진 사항은 아닙니다. 상호 합의 하에 그보다 적게 하더라도 문제는 없습니다.
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Q. 전세금 보증금을 받기위한 보험이라는 것이 무엇인가요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.전세보증금을 받기 위한 보험은 전세보증보험을 말합니다. HUG, SGI, HF 등 기관에서 실행하고 있으나 지금 가입하시지 않은 상태라면, 현재 질문자님의 글로 미루어 추정하건대 임대차계약기간의 1/2 이상이 경과한 상태라 신규가입은 불가능할 것으로 보입니다.우선 아직 해지통고의 효력이 발생하기까지 시간이 남았으니 너무 급하게 생각하시기보단 5월까진 한번 더 기다려보셔도 좋을 듯 합니다.질문자님의 현 상황에 대한 내용이 명확하지 않아서...(내용증명을 발송하셨다는건지? 보증보험을 가입한건지? 보험을 통해서 보장을 받는다는 것이 어떤 내용인지?) 댓글 남겨주시면 더 자세히 답변드리겠습니다.
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Q. 전세로 집을 구하고자 할때 필수조건들 조언부탁드립니다ㅠㅠ
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.1. 임대인이 국세체납을 하진 않았는지 꼭 확인하시길 바랍니다.2.선순위채권과 전세가율 확인으로 이 집이 깡통인지를 꼭 확인하시길 바랍니다.3.시세파악이 힘든 신축빌라의 경우 정말 웬만하면 안 가시는걸 권장드립니다.4.임대인이 고의적으로 보증금 미반환했던 악성임대인인지도 확인해보시길 바랍니다.5.보증보험 가입이 가능한지 여부를 확인하시길 바랍니다. 단, 빌라나 오피스텔의 경우 선순위채권과 보증금이 꽤 많아서 가입이 힘들 수 있습니다.우선 이정도 조건은 모두 클리어해야합니다. 그럼에도 전세사기를 완전히 예방할 수 있는 것은 아니지만 개인이 취할 수 있는 최선의 행동이 이정도 범위라고 보시면 됩니다.
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Q. 전세 사기를 당하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.솔직한 말로 지금 작정하고 전세사기 치면 막을 수 있는 방법은 없습니다. 신종 전세사기로 3월초부터 나오기 시작한 유형이 세입자를 허위로 전출시킨 후 담보대출을 받는 유형인데, 이경우 다시 전입신고를 하더라도 후순위로 밀려버리게 되서 경매에 넘어가도 보증금을 보전하기 힘들거든요. 일단 허위로 전출시키는 시점부터 보증금을 돌려받기는 힘들겠구나 생각하는게 합리적인데, 그 유일한 대비책이 현재 정부24에서 신청가능한 전입신고 통보서비스입니다. 근데 이건 내가 아 당했구나를 알 수 있는 서비스이지 이 방법으로 사기치는걸 막아주는 서비스는 아닙니다. 그 외에도 계약당시에는 등본 깨끗하고 권리관계 문제없다가도 바지사장으로 명의변경이 되는 경우도 허다하고, 빌라왕이 이런 방법이었습니다. 지금 정말 꼼꼼하게 알아볼 순 있지만(90%이상 예방은 가능하지만), 작정하는 놈들한테는 못 당합니다.빠르게 제도정비가 이뤄지길 바라는 것이 최선입니다.
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Q. 가계약금 반환 및 방안 질문드립니다.
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.특약에 기재해두셨다면 반환은 문제 없을 것 같습니다. 다만 빠르게 받고 싶으시다면 좀 귀찮게 하는게 좋습니다.. 서로 감정이 상할 수는 있는데 받을 건 받아야죠. 너무 지체된다 싶으면 내용증명등을 발송할 수도 있습니다. 일단 중개사가 됐건 임대인이 됐건 어느 한쪽을 귀찮게 해야 빨리 일처리 이뤄질겁니다.. 돈 들어갈때나 갑이지 받아야 하는 위치가 되면 순식간에 갑을관계가 뒤바뀌는게 일상이니까요.