안녕하세요, 공인중개사 입니다.
부동산
Q. 전세로 집구할때 주의사항 관련 문의입니다.
안녕하세요, 공인중개사입니다.직거래 계약을 하신다면 최소한 아래 4가지 사항은 사전에 확인 후 계약을 체결 하시는 것이 좋습니다.1. 등기부 등본상 소유자와 직접 계약 체결 여부 (소유자와 체결이 안전)2. 저당권 유무 (저당권이 없는것이 안전)3. 전세금 보증보험 가입 여부 (가입하는 것이 안전)4. 전세보증금+저당권 그리고 계약금은 꼭 계좌이체를 하시고 영수증도 수령하시기 바랍니다.이상입니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 임대로 살고 있는데 집을 내놓고 이사를 가려고 합니다.
안녕하세요, 공인중개사입니다.임대차기간이 만료되었음에도 임대인(집주인)으로부터 보증금을 돌려받지 못 받고 계시는군요. 임대인이 의무를 다하지 않는 모습이 참 보기가 좋지 않네요.상기와 같이 보증금을 돌려 받지 못하는 경우 "임차권등기명령" 제도를 활용 할 수 있습니다. 본 제도의 목적은 해당 주택에서 이사를 나가더라도 "대항력"과 "우선변제권"을 유지하기 위함이며 이를 이용해 집주인 압박을 하여 보증금을 반환 받을 수 있습니다.아래의 절차대로 진행해 보시기 바랍니다.-----------------------------------1. 임대인(집주인)에게 아래의 내용으로 "내용증명"을 발송합니다. (문자로도 통보는 가능하나 내용증명의 효력이 더 강합니다.)- 임차인 ㅇㅇㅇ는 임대인 ㅇㅇㅇ의 ㅇㅇㅇㅇ번지 ㅇㅇ호 주택에 대하여 ㅇㅇ년 ㅇㅇ월 ㅇㅇ일자로 임대차 계약이 종료되었으나 보증금 ㅇㅇㅇ원을 돌려 받지 못하고 있음- 본 내용증명을 발송 한날로 부터 한달안에 보증금 ㅇㅇㅇ원을 반환하지 않을시, 해당 주택의 등기부 등본에 "임차권등기명령" 등기 예정이며- 이후 강제경매를 통해 해당 주택을 처분 후 해당 대금으로 보증금 보전 받을 예정임(보통 이정도만 되어도 집주인은 움직이게 되어 있습니다. 실제로 경매로 넘길 수가 있으니 집을 저렴하게라도 내놔서 다음 세입자를 받고 보증금을 반환해 줄것입니다.)[참고] : 내용증명 보내는 방법보내고자 하는 문서를 3장 출력하여 우체국으로 이동 → 창구에서 내용증명 발송 요청 → 결제 (2천원 수준) → 내용증명 발송2. (1번의 경우에도 응하지 않을시) 아래의 서류를 준비하여 해당주택 소재지의 관할 법원에 "임차권등기" 신청을 합니다. (법원 등기소가면 상세히 알려줍니다. 걱정마세요)① 임차권 등기명령 신청서② 1번의 내용증명 서류③ 임대차계약서④ 임차인의 주민등록등본⑤ 건축물 대장 (다가구의 경우)(신청이 접수되면 몇주안에 임대인 앞으로 법원으로부터의 "임차권등기결정" 송본이 도착하며 집주인은 이제 발등에 불이 떨어집니다. 정말 안 움직일수가 없습니다. 이렇게 정본이 송달되면 이사를 가도 됩니다. 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 단, 정본이 송달되기 전까지 절대 이사 혹은 다른 곳으로 전입신고를 하시면 안됩니다. 자칫 대항력을 잃을 수 있습니다.)3. (2번까지 갔음에도 임대인의 적극적인 반환 노력이 보이지 않는다면... 직접 움직이셔도 좋지만) 법무사 사무실을 방문하여 경매 절차를 밟을것을 한번더 내용증명으로 통보 합니다. 법무법인의 이름으로 문서가 송달되면 실제 경매가 들어갈 수 있음을 체감합니다.4. 실제 경매 개시 → 경매 → 보증금 보전 (이 단계까지 오지는 않을것으로 판단하며 상세한 내용은 생략합니다. 만약 4번 단계로 진입하셨다면 다시 한번 질문을 올려주세요)5. 보증금이 반환되면 임차권등기명령 말소를 위한 동의 및 서류를 준비해주시면 됩니다. (임대인이 필요서류 요청하며 사인 받으러 올겁니다.)-----------------------------------참고하실 점은 임차권등기명령이 이루어지면 다음 세입자를 받기가 상당히 어려워집니다. 대항력과 우선순위변제권 모두 질문자님 보다 후순위이기 때문입니다. 그러므로 다음 세입자를 더욱 구하기 어려워 의도치 않게 경매절차까지 진행해야 하는 수가 있습니다. 1번 단계에서 원만히 마무리 되는 것이 베스트 입니다.임대인(집주인) / 임차인(세입자) 모두가 각자의 의무를 다하고 권리를 요구한다면 임대차 갈등은 반 이상 줄어들것 같은데 그러지 못해 참 아쉽습니다.작은 도움이나 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산매매계약 취소시 배액배상
안녕하세요. 송진호 공인중개사입니다.계약금의 성격은 계약이 있다는것을 증명위한 용도이며 특약이 없는한 해약금적 성격도 가지게 됩니다.하지만 중도금의 성격은 계약을 받드시 이행하겠다는 의미로 일방의 계약금의 포기 혹은 배액배상만으로는 계약파기가 불가능하며 쌍방의 합의 또는 소송을 통해 파기가 가능합니다.만약 일방적으로 계약을 파기할 경우 상대로부터 손해배상 (본건은 매수자가 물건지 가치상승분에 대해 소송가능) 요청까지 당할수 있어 주의하셔야 합니다.질문자님께서 계약금을 배액배상할만큼 부동산 가치가 오른것 같은데 매수측도 똑같이 인지하였을것 같습니다. (근거:명시된 중도금 일자 전에 급히 중도금 입금)계약상 큰하자가 없으면 이미 질문자님 품을 떠난 자산이므로 그만 잊으시는게 좋을것 같습니다. 미련이 남아 스트레스를 받으시면 그게 오히려 더 손해 일것 같습니다.제 의견이 작은 도움이라도 되었기를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세주민인데 싱크대 노후로 물이 계속 새서 아래집이 피해를 봤어요 ㅠ
안녕하세요. 송진호 공인중개사입니다.경황이 없으실것으로 판단됩니다.구조적인 문제의 경우 임대인(집주인)이 / 소모품 혹은 임차인(세입자)의 과실로 인한 피해는 임차인의 부담이 통상적입니다.해당건의 경우 가만히 있는 싱크대 호수가 그냥 빠져나오기는 어려우며 보통 아래 세가지 경우 중 하나에 의해 배수구 호스가 이탈 될수 있습니다.1. 누군가 직접 뽑았거나 (가능성 거의 없음)2. 외부 충격으로 빠졌거나3. 해당 세대 싱크 배수구가 막히면서 물이 역류하며 싱크대 호수가 빠지거나아무래도 3번의 경우로 잦기때문에 3번의 경우가 아닐까 추측이 되며 이럴 경우 싱크대에 음식물, 기름등을 흘려보내 싱크대 배수구가 막혔을 가능성이 높으며 (이왕 빠진 싱크대 배관을 잘 보시면 판단이 가능할 듯합니다) 이는 세입자의 '선량한 관리자의 의무' 소홀로 세입자의 책임에 무게가 더 실립니다.현장에서 싱크대 구조와 배관의 상태등을 확인하면 더욱 정확한 의견을 드릴수 있을것 같은데 온라인 상이라서 추측에 기대는 등 의견의 한계가 있음이 아쉽습니다.원만히 해결 되시길 바랍니다. 감사합니다.ps. 신발장 타일은 세입자분의 과실이 아닌 주택의 노후로 인한 탈락의 경우 집주인에게 수선을 받으실 수 있는 권리가 있습니다.
부동산
Q. 조합에 돈을 내고 기다렸는데 부적격 세대로 분류됐어요
안녕하세요, 공인중개사입니다.질문의 전체 맥락상 지역주택 조합에 가입을 하셨을것으로 추정되어 그에 따른 저의 의견을 드려 보겠습니다.지역 주택 조합의 자격을 유지하기 위해서는 일정 조건이 필요한데 (무주택 등) 해당 기준에 부합하지 않아 부적격세대로 통보가 된것 같습니다. 계약시 조합에서는 질문자님의 조건을 정확하게 인지하지 못하며 조합원의 모집이 우선시되다보니 조건의 확인이 미흡할수 있습니다. 계약전 정확한 확인과 검토가 수반되었어야는데 그러지 못해 안타깝게도 이번일이 발생한것 같습니다. (본인의 조건은 본인이 가장 잘 알고 계약해야 합니다. 부적격 판정시 계약금, 업무추진비 포기등의 손해가 발생할수있는데 정확한 손해 정도는 계약서를 참조하시면 확인이 가능합니다.)하지만 정확하게 검토하고 계약하였다고 하더라도 본인의 의지와 달리 예측할수 없는 불가피한 일이 생겨 부적격 처리될수 있으므로 구제가 가능 할수도 있으니 참고 바랍니다. (예_ 유학, 질병, 결혼 등) 이 또한 계약서에 명시되어 있을것으로 예상됩니다.혹은 자격세대로 승계가 가능한 경우도 있으니 지금이라도 계약서를 먼저 꼼꼼히 분석하시는것이 좋을것 같습니다.묘안을 찾으시어 이루시고 싶은 방향으로 해결되시길 진심으로 바라겠습니다. 내 시간과 노력이 들어간 내돈은 소중합니다.감사합니다.