안녕하세요, 공인중개사 입니다.
Q. 신탁 등기된 집 계약시 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요 공인중개사입니다.집을 계약하셨다고 하는데 매매계약인지 임대차 계약인지에 대한 명확한 표기가 없어 해당 답변은 원하시는 내용과 의도가 아닐 수도 있음을 사전 인지 바랍니다.임대인이라는 표현을 사용하셔서 임대차계약임을 가정으로 답변드립니다.[질의 1]Q. 신탁등기말소가 된 이후 소유자 변경이 원래 오래 걸리나요?A. 아니오, 신탁말소와 동시에 소유자도 변경됩니다. 다만 신규분양건의 경우 지정된 법무사가 서류를 모아서 되도록 한번에 신청하기에 법원에 등기 접수기간도 오래걸리며, 등기가 접수되어도 처리 건수가 많아 법원등기소에서도 소유자변경이 상당시간 소요됩니다. (분양자가 등기신청을 법무사에 의뢰하면 통상 3주 정도의 시간이 소요 됩니다)[질의 2]Q. 신탁은행의 동의를 받고 진행하는 건지도 모르는 상태에서 (서류나, 안내 받은 적이 없습니다.) 잔금을 치르고 확정일자+전입신고하면 법적 보호 가능할까요?A. 네, 보호가 가능합니다. 분양자가 잔금을 치뤘다면 등기부등본만 기재되지 않았을뿐 실제 소유주는 분양자이므로 신탁은행의 동의는 전혀 필요 없기 때문입니다. 다만 선순위 채권이 존재하는지는 확인해 보시기 바랍니다.[질의 3]Q. 월세계약서는 매수인(임대인)과 하는 걸로 작성했는데, 등기 상에는 신탁은행이 소유자로 나왔을 때 이게 옳바른 계약인 걸까요?A. 네, 올바른 계약입니다. 2번에서 설명 드린것과 같이 실제 소유주는 현재의 매수자(분양자)입니다. 단, 잔금 납부완료기준입니다. 그러므로 현재의 매수자와 임대차 계약을 체결하는 것이 맞습니다.공인중개사가 제안 한것처럼 조금의 시간을 가지고 한달정도 느긋하게 기다려 보시길 추천 드리며, 매수인이 신탁말소&소유권이전 등기를 법무사에 의뢰하고 필요서 류까지 모두 제출했는지만 확인해보시면 안도감이 생기실 겁니다. 염려치 마시길 바랍니다.이해에 도움이 되시길 바랍니다. 기타 문의사항은 댓글을 통해 알려주세요 감사합니다.(답변이 도움이 되셨다면 '좋아요'와 '추천' 부탁드립니다)
Q. 양도소득세관련하여 질문드립니다
안녕하세요 공인중개사입니다.2년 거주를 하지 않아 양도세가 발생할 확률이 상당히 높습니다. 또한 매매가와 매도가 그리고 기타 필요 경비 등의 사용유무와 내역이 제공되어야 정확히 판단할 수 있으므로 가까운 세무사 사무실에 방문하시어 양도세 상담과 절세 컨설팅을 받으시는 것이 가장 좋습니다.이해에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
Q. 지금 아파트를 사는게 좋을까요?
안녕하세요 공인중개사입니다.내년 상반기까지는 금리 인상추세가 계속되어 당분간은 주택 가격의 하락세가 유지 될 것으로 사료 됩니다.하지만 본인 거주를 목표로 분양 계획이라면 본인의 자금 사정이 허락 될 때는 언제든지 매입을 진행하셔도 무방합니다. 주택가격은 역사적으로 우상향을 해왔기에 현재 시점만 지나면 또 오를 것으로 예상하기 때문입니다.판단에 도움이 되시길 바랍니다. 기타 문의사항은 댓글을 통해 알려주세요 감사합니다.(답변이 도움이 되셨다면 '좋아요'와 '추천' 부탁드립니다)
Q. 복비 라는게 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요 공인중개사입니다.복비는 부동산거래시 발생하는 중개수수료를 말하는 업계 용어입니다. 예전에는 공인중개사사무소를 "복덕방"이라고 불렀으며 "복비"는 여기서 파생된 단어라는 설이 있습니다.중개수수료(복비)는 정해진 고정금액이 아닌 거래금액에 따라 변동되는 비율제를 채택하고 있습니다. 토지의 경우 매매금액의 0.9%를 중개수수료로 수취합니다. 이는 법으로 정해진 사항입니다.토지 매도시 중개수수료 예를들어 보면 아래와 같습니다.1억 토지 매도시 : 90만원 (1억*0.9%)10억 토지 매도시 : 900만원 (10억*0.9%)이해에 도움이 되시길 바랍니다. 기타 문의사항은 댓글을 통해 알려주세요 감사합니다.(답변이 도움이 되셨다면 '좋아요'와 '추천' 부탁드립니다)
Q. 임차인 보증금 미리 반환하는 것에 대해
안녕하세요 공인중개사입니다.보증금의 10%수준을 미리 내주지 않으셔도 문제는 없습니다. 다만 여유가 되신다면 2천만원 정도를 현재 세입자에게 미리 내주면 세입자는 해당 금액을 가지고 다음 이사갈 집에 계약금으로 활용할 수 있게 되어 유용히 사용할 수 있습니다. 현재 세입자와 소통하시어 자금 사정을 문의하고 2천만원이 없으면 다음집 계약이 안된다면 미리 내주시는 것도 나쁘지 않습니다. 앞서 말한대로 필수사항은 아니지만 어짜피 곧 나가야 할 금액이면 임대인의 아량을 베풀어 선심을 써주시는 것을 추천드립니다.이해에 도움이 되시길 바랍니다. 기타 문의사항은 댓글을 통해 알려주세요 감사합니다.(답변이 도움이 되셨다면 '좋아요'와 '추천' 부탁드립니다)