안녕하세요, 공인중개사 입니다.
부동산
Q. 부동산 개입시 묵시적 갱신 가능여부
주택과 달리 상임법에서는 계약 종료 6개월 ~1개월이 남은 시점을 상호 의사를 표현하는 기간으로 두고있어 현재 40일 남은 시점에서는 묵시적 갱신이 체결되었다고 보기는 어려울 것 같습니다. (주택의 경우 6~2개월) 그러므로 인지하고 계신대로 해당 적법한 거래 철자에 따라 계약갱신이 될 것 같습니다. 다만, 현재는 거래는 중개거래가 적용되지 않을 가능성이 높기에 대서를 통해 진행하는것을 제안드립니다. 비용도 중개거래 계약에 비해 저렴합니다.임대인과 원만히 협의하시어 거래 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산중개수수료에 관한질문 입니다.
VAT 포함 중개수수료는 66만원입니다. (1.2억x0.5%,+VAT10%)21.10.19일자 전라남도 부동산 중개보수 요율표를 안내드리니 참고 하세요!안전한 거래 하시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산으로 재테크를 해보고 싶어요
부동산은 직접 투자가 가장 많은것을 배울 수 있지만 자본금을 많이 필요로 한다는 단점이 있습니다. 또한 자본이 투자되면 회전율아 낮아 자본이 유동성을 잃게 될 가능성이 높습니다. 그래서 가볍게 체험해 볼 수 있는 부동산 재테크는 간접 투자가 있습니다. 주식과 비슷한 구조의 '조각투자' 방식이라 쉽게 원리가 이해되실 것으로 판단됩니다. 업계에서 강남 건물 조각 투자로 유명한 '카X' 회사도 있고 다른 회사들도 있으니 한번 써칭해 보시고 본인에 맞는 투자처를 선택하시어 간접 체험을 해보시기 바랍니다.간접 투자이지만 투자입니다. 투자의 결과는 본인에게 귀속되므로 신중하게 진행하시길 바랍니다. 성투하세요 감사합니다.
부동산
Q. 주변에서 갭투자를 해야한다고 해요.
용어에 대한 설명이므로 문장의 축약을 통해 빠른 이해 도움을 드리기 위해 존칭어 생략합니다. 양해부탁드립니다.[갭투자=세안고]전세금이 있는 주택을 매입하는 것. 예시_매매가 1억의 주택을 매수하려면 1억이 필요하지만 해당 주택에 전세가 9천만원이 들어 있을경우 본인자금 1천만원만 있어도 매수가능 (등기비, 공인중개사수수료 등 비용 제외)[레버리지]원 의미는 지렛대라는 뜻으로 부동산에서는 본인의 자금이 아닌 타자본을 뜻하는 용어로 통상 대출 혹은 전세금을 지칭. 예시_ 1억 주택 매입시 본인 자금 1천만원+은행 대출 9천만원으로 진행하면 레버리지는 9천만원, 90%의 레버리지율로 매입 하게됨. 이 경우 적은 자본으로 큰 주택을 마련하므로 적은 힘으로 큰 물건을 들어올리는 지렛대와 비슷하여 부동산에서 사용하게됨.조금 더 진도를 나가보겠습니다.[대출 관련 지표]① LTV (Loan To Value Ratio) : 담보인정 비율. 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 가치 비율 뜻합니다. 예를 들어 1억 아파트에 대해 LTV 70% 설정시 7천만원까지 담보 인정되어 대출이 가능.② DTI (Debt To Income Ratio) : 총부채 상환 비율. 대출자의 소득에 대한 부채의 비율로, 대출자의 소득으로 모든 금융부채 상환액을 나누어 계산합니다. 예를 들어 연봉 1억인 직장인이 은행에 연간 대출이자를 5천만원 상황할 경우 DTI는 약 50%.③ RTI (Rent To Interest) : 임대업 이자상환비율. 부동산을 활용한 임대사업자가 대출을 받을때 적용되는 지표. 연간 임대소득이 1억이고 연간 이자비용이 5천만원일 경우 RTI는 200%.질문 사항으로 유추해 볼때 재무적으로 관심이 있으신것 같아 "임장", "등기부등본" 등의 용어 등의 기초적인 단어 설명은 생략했습니다.추가 문의사항은 댓글 주세요. 감사합니다.(도움이 되셨다면 "좋아요" 와 "추천" 부탁드립니다.)
부동산
Q. 임대인이 들어온다고 집 빼주는데 빈집으로 매매하려고 하는데 이거 법적으로 문제 없나요?
임대인의 계약갱신청구권의 거절은 특별한 사정이 없는한 (본인 거주 등) 거절이 불가합니다. 질문자님과 같은 상황을 임대인 실거주를 가장한 매도의 목적으로 보입니다.한번 더 계약갱신청구권의 사용을 주장하시고 거절시 추후 임대인의 실거주가 확인되지 않으면 손해배상(이사비+중개수수료+기타위자료)를 청구할것을 사전에 고지하시기 바랍니다. 문자로 커뮤니케이션하여 거절 증빙를 남겨 놓으시거나 가장 좋은 방법은 내용증명으로 남겨놓는것이 추후 손해배상시 유리합니다. 또한 해당 내용의 고지만으로도 임대인이 손해배상의 위험성을 인지해 계약갱신청구를 받아들일 가능성도 높습니다.원만하게 처리되시길 바라겠습니다.추가 문의사항이나 필요사항은 댓글로 알려주세요. 감사합니다.(도움이 되셨다면 "좋아요"와"추천" 부탁드립니다.)
부동산
Q. 전세계약 2달 연장시 계약서 작성
공인중개사가 계약서를 대신 작성해주는 대서를 통해 진행하시면 적절할것으로 판단 됩니다.대서료는 지역과 중개사무실마다 차이가 있으므로 거래했던 부동산 혹은 인근 부동산에 문의하시면 가격을 알려줄것입니다. 통상 10~20만원 수준이니 참고하시기 바랍니다. 도움되시길 바랍니다. 추가 문의사항은 댓글 주세요. 감사합니다.
부동산
Q. 하반기 아파트가격은 어떻게될까요
코로나로 인해 풀린 막대한 현금 유동성을 회수하기 위해 당분간은 금리가 지속적으로 인상될 가능성이 높고 그러인해 올하반기까지의 아파트 가격은 위축될것으로 예상됩니다. 특히나 배후수요가 부족하고 개발호재가 없으며 투기심리로 인해 최근 급격한 가격상승한 지역이 있다면 이번 하락국면에서 다른 지역보다 하락폭이 더욱 클수도 있는점 참고하시기 바랍니다.추가 문의사항은 댓글 주세요. 감사합니다.
부동산
Q. 같은 건물 오피스텔 전입신고 된다 안된다 다른 이유가 뭔가요?
인지하고 계신것처럼 업무용 오피스텔은 전입신고가 불가합니다. (조금더 상세히 말하면 행정적인 불가가 아닌 계약조건상 불가) 업무시설임에도 전입신고가 가능한 물건은 아마 상업시설이 아닌 주거시설로 등록하고 사무실로 사용하였을 가능성이 높습니다.이해에 도움되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 집 대출금을 갚아야 할지 고민돼요
코로나로 인해 시중에 풀린 현금 유동성을 회수하고 인플레이션을 방지하기 위해 금리는 당분간 인상 가능성이 상당히 높습니다. (오늘도 미국에서 0.75%를 한번에 인상하는 빅스텝 조치가 있었음) 따라서 대출이자에 대한 부담도 가중 될것으로 판단되니 대출금을 우선 줄이는 전략을 취하는것이 좋을것 같습니다.적금이자와 대출금리를 비교하더라도 현재상황에서는 절대적으로 손해입니다.계산기 두드려보시고 신중한 판단하시길 제안 드립니다. 감사합니다.
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Q. 부동산 월세 계약서 상 특약사항에 대한 문의
1,2번 동시 답변계약서의 효력이 그대로 유지되니 임대인이 바뀌어도 현재의 권리는 그대로 행사가 가능합니다. 그러니 너무 염려치 마세요. 단, 질문자께서 2기 이상의 월세만 연채하지 않으셔야 합니다.3. 300만원 보증금만약 해당 물건지가 경매로 넘어간다고 해도 질문자님의 보증금은 최소보증금에 포함되어 우선적으로 보전 받으실수 있습니다. (다른 최소 보증금이 없는 전제 가정)결론적으로는 현재 보증금 금액도 작고 계약 또한 승계되니 크게 염려치 않으셔도 될것 같습니다. 추가 문의사항은 댓글로 알려주세요.감사합니다.