아파트 증여나 매매시 세금 관련 문의드립니다
현재시세 아파크 5억2천정도 전세 2억7천 입주해 있는 상태에서 융자는 없는 상태입니다 누나에서 저에게 부담부 증여나 특수관계인 매매거래로 명의를 이전하게 될 경우에 대략적인 세금이나 각종 비용이 궁금합니다
2개의 답변이 있어요!안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.
부담부증여 시에는 증여가액은 2.5억이 되고, 기타친족으로부터의 증여이므로 10년 간 1천만원의 증여재산공제가 적용되므로 증여세 과세표준은 2.4억이 됩니다.
이 때의 증여세는 약 3,700만원이 되며, 부담부증여이기 때문에 채무 이전분(전세보증금)에 대해서는 유상양도로 보아 증여자(누나)에게 양도소득세 부담이 있습니다.
양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 양도차익에 대하여 과세되는 것으로 취득가와 보유기간 거주기간, 주택 수 등의 정보가 있어야 산출이 가능합니다.
특수관계인 간 매매 시에는 매매가액이 시가의 5% 또는 3억 이상 차이가 날 경우 부당행위계산 부인 문제가 있어 양도가가 시가로 산정될 수 있습니다.
제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사입니다.
형제자매간에 아파트를 단순증여 또는 부담부증여하는 경우 재산을 증여받는 자
(=수증자)는 해당 아파트에 대한 부동산 증여등기 접수일로부터 3개월이 되는 날이
속하는 달의 말일까지 수증자는 주소지 관할세무서에 증여세 신고납부를 해야 합니다.
누나 명의의 아파트를 동생이 부담부증여받는 경우 먼저 해당 아파트에 대한 시가를
먼저 결정해야 하는 데 이 경우 당해 아파트와 유사평형의 매매사례가액이 있거나
없는 경우에는 감정평가를 받아 감정평가액으로 증여재산가액을 결정할 수 있습니다.
증여재산가액이 확정된 후 이 가액에서 부담부채무 주택임대보증금을 차감하고 남은
금액에 대해선 기타 친족 증여재산공제 1천만원을 차감한 금액에 증여세율을 곱하여
동샌은 증여세를 신고/납부해야 합니다.
이 경우 부담부채무인 주택임대보증금에 대한 양도소득세는 부담부증여자인 누가가
양도소득세 예정신고/납부를 해야 하는 데, 누나가 1세대 1주택인 경우 양도가액 12억운
가지의 양도차익에 대해서는 1세대 1주택 비과세요건 충족시 양도소득세가 비과세됩니다.
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