부동산 대출중 브릿지론과 PF(프로젝트 파이넨징)차이점은 뭔가요?
아파트 등을 건설할때 부동산관련 대출을 받습니다. 그중 용어에 대한 궁금증과 이율차이에 대해 글 올립니다. 브릿지론과 PF의 차이점은 뭔가요?
부동산 개발 프로젝트에서 브릿지론과 프로젝트 파이낸싱(PF)은 각각 목적과 구조가 다른 두 가지 대출 방식입니다. 아파트 등 대규모 건설 프로젝트에서 이 두 가지 대출 방식을 비교해보겠습니다.
브릿지론은 단기 자금 조달 방식으로, 주로 프로젝트의 초기 단계에서 사용됩니다. 개발자가 프로젝트를 시작하기 전에 필요한 초기 자금을 조달하기 위해 사용됩니다. 예를 들어, 토지를 매입하거나 초기 설계 비용을 충당하는 데 사용됩니다. 브릿지론은 그 이름처럼 '다리를 놓는' 역할을 하며, 다른 장기 금융이 확보되기 전까지 임시로 자금을 제공하는 역할을 합니다.
브릿지론의 주요 특징을 보면, 첫째, 단기 대출로 일반적으로 6개월에서 3년 사이의 짧은 기간 동안 제공됩니다. 둘째, 단기 대출 특성상 이자율이 상대적으로 높습니다. 셋째, 보통 개발 중인 프로젝트나 기타 자산을 담보로 설정합니다. 마지막으로, 대출 승인이 비교적 빠르게 이루어져 신속한 자금 조달이 가능합니다.
반면에, 프로젝트 파이낸싱(PF)은 특정 프로젝트를 완성하기 위해 필요한 장기 자금을 조달하는 방식입니다. PF는 주로 대규모 개발 프로젝트에서 사용되며, 프로젝트의 미래 현금 흐름을 담보로 자금을 조달합니다. 이 방식은 프로젝트가 성공적으로 완료되고 수익을 창출할 때까지 자금을 공급합니다.
프로젝트 파이낸싱의 주요 특징을 보면, 첫째, 장기 대출로 프로젝트의 전체 개발 기간 동안 자금을 제공하며, 일반적으로 5년 이상 장기 대출로 제공됩니다. 둘째, 은행, 투자자, 보험사 등 다양한 자금 출처에서 자금을 조달합니다. 셋째, 프로젝트 자체의 수익성과 리스크를 기반으로 자금을 조달하며, 대출 기관이 프로젝트의 성공 가능성을 평가합니다. 마지막으로, 금융 구조가 복잡하며, 여러 계약과 보증이 필요합니다.
이자율 차이를 보면, 브릿지론은 단기 대출이므로 이자율이 높습니다. 이는 짧은 기간 동안 자금을 빌려주기 때문에 대출 기관이 높은 리스크를 감수하는 데 대한 보상입니다. 반면, 프로젝트 파이낸싱은 장기 대출이므로 상대적으로 낮은 이자율을 적용받을 수 있습니다. 하지만 PF는 복잡한 구조와 여러 참여자의 리스크 평가가 필요하므로 초기 비용이 높을 수 있습니다.
결론적으로 브릿지론은 단기 자금 조달을 목적으로 하며, 높은 이자율과 빠른 승인 절차가 특징입니다. 프로젝트 파이낸싱은 장기 자금을 조달하는 방식으로, 프로젝트의 미래 수익성을 기반으로 자금을 조달하며, 복잡한 금융 구조와 낮은 이자율이 특징입니다. 아파트 건설 등 대규모 프로젝트에서는 초기 자금을 브릿지론으로 조달한 후, 장기 자금을 프로젝트 파이낸싱으로 확보하는 전략을 사용할 수 있습니다. 이러한 방식은 프로젝트의 각 단계에서 필요한 자금을 효율적으로 조달하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
신용도가 낮은 시행사 등이 특정 부동산 개발사업장의 개발자금을 제2금융권에서 높은 이자를 내고 빌려 쓰다가 사업이 진행되면서 자산가치가 높아지고 사업성이 좋아져 리스크가 줄어들게 되면 제1금융권의 낮은 이자의 자금을 차입하게 되는데, 이 때 저축은행 등 제2금융권 차입금을 브릿지론이라 합니다.
PF대출은 현재의 사업 및 미래의 사업 계획의 현금흐름과 해당 사업의 리스크를 분석·평가하여, 현금흐름이 계획대로 이루어지지 않을 위험을 최소화하고 위험이 최소화된 현재/미래의 현금흐름을 순현재가치(NPV)로 환산하여 사업의 가치를 계산한 후 대출액을 결정하는 금융기법입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
둘은 별개의 개념이라기 보다는 연관된 개념을 보시면 되는데, 신용도가 낮은 시행사가 특정 부동산 개발사업의 자금조달을 제2금융권 이하 고금리이자상품을 통해 자금을 조달하여 진행하다가 개발 사업에 따른 사업가치가 높아지고, 사없성이 높아지면 이자가 낮은 제1금융권 대출을 차입하게 되는데, 이때 제2금융권 차입금을 브릿지론이라고 합니다. 말 그대로 사업초기 아무것도 없는 상태로 사업성을 기초로 대출이 되는 pf대출이 불가할때 , pf대출 전까지 초기자금운영을 위해 빌리는 단기차입금을 브릿지론이라고 합니다. 브릿지론의 경우 이용기간(6개월)을 고려하면 대략 10~20%수준(연간20~40%)입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
브릿지론은 신용도가 낮은 시행사 등이 부동산 개발사업 초기단계에서 토지매수 등 필요한 금액을 저축은행 등 제2금융권에서 차입을 하는 것을 말합니다. 이후 사업이 진행되어 건물이 착공단계가 되면 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되어 사업성을 담보로 제1금융권의 저렴한 이자로 대출을 갈아타게 되는데 이것을 PF(Project Financing)이라고 합니다. 이후 계약금 및 중도금으로 PF대출의 일부를 상환하고 건물이 중공되면 입주자로부터 잔금 수령하여 PF대출 상환을 하게 됩니다. 따라서 대출을 비교해 보면 브릿지론은 단기대출이며 이자율이 매우 높고 토지 매수시에 실시하는 위험도가 높은 대출이고, PF대출은 장기대출이고 이자율이 높으며 건설 착공때 시행되고 위험률이 높은 대출입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
브릿지론은 사업시행자가 개발 사업 초기에 토지를 매입하기 위한 자금을 조달하기 위해 사용하는 대출이며, 일반적으로 단기로 조달하며, 이자율이 높습니다. 주로 단위조합, 저축은행 등이 취급을 담당합니다.
FP대출은 부동산 개발 사업에서 발생하는 미래의 현금 흐름을 상환재원으로 하는 대출이며, 사업성과 신용도 등을 고려하여 책정이 됩니다. 은행, 보험사, 증권사, 신탁회사, 자산운용사, 사모펀드 측에서 제공합니다.
토지구입을 할때는 브릿지론을 사용하다
공동주택 사업을 진행하면 브릿지론을 상환하고 안정적인 사업을 위해 fp대출로 갈아탄다고 합니다
둘다 이자율이 높아서 위험률이 높다고 합니다