중도퇴실로 세입자 구하면 괜찮다했는데 구 할 수 없는 구조에요 내용증명

Question

• 임대차 계약:

  • 2024년 7월에 2년 계약(보증금 3,000만 원, 월세 35만 원)을 체결했으며, 2025년 12월 13일에 중도퇴실 의사를 전달했습니다.

  • 계약 만기는 2026년 7월입니다.

  • 현재 301호에 거주하고 있습니다.

• 중도 퇴실로 인하여 새로운 세입자 유치 시도:

  • 새로운 세입자 유치를 위해 월세 지원 1달과 중개수수료 지원을 제공했으나, 부동산에서 임차권등기가 201호에 이미 설정되어 있어 세입자 유치가 불가능하다는 판단을 받았습니다.

• 임차권등기 문제:

  • 임차권등기는 2025년 3월에 201호에 설정되었습니다. 이로 인해 301호에 거주하고있으며, 신규 세입자는 건물에 임차권등기가 잡혀있는걸 확인 후 계약을 더 이상 이행할 수 없는 상황이 되었습니다.

• 보증금 반환 불능:

  • 임대인이 "보증금을 돌려줄 돈이 없다. 만기되면 어떻게든 주겠다"고 말한 바 있으며, 이는 보증금 반환 불능을 인정한 것으로 보고 있습니다.

• 건물 매각 진행 중:

  • 현재 건물은 부동산에 매물로 올라온 상태이며, 매각 예정입니다.

질문 사항

• 중도 해지가 가능한 사유인지?

  • 건물에 임차권등기로 인해 새로운 세입자 유치가 불가능하고, 계약 이행이 불가능한 상황입니다. 임대인의 귀책사유로 볼 수 있는 이 상황에서 중도 해지가 가능한지 법적으로 확인하고 싶습니다.

  • 관련된 법적 근거와 판례가 궁금합니다.

• 내용증명을 보내도 되는지?

  • 중도 해지를 원할 때, 내용증명을 보내는 것이 법적으로 유효한지, 그리고 내용증명을 보낸 후 법적 효력을 발휘하고, 소송이나 민사조정 절차를 시작할 수 있는지에 대해 알고 싶습니다.

• 임차권등기명령 신청 가능 여부

  • 중도 해지 후 보증금 보호를 위해 임차권등기명령을 신청할 수 있는지,

  • 법적 절차와 조건에 대해 궁금합니다.

추가 정보

• 계약 당시 확정일자와 전입신고가 완료되었습니다.

• 301호에 거주 중이며, 중도퇴실 시도와 세입자 유치 불가가 확인되었습니다.

• 임대인과 보증금 반환 관련 대화에서 불확실성이 존재하고, 임차권등기로 인해 새로운 세입자 유치가 불가능한 상태입니다.

• 건물 매각이 진행 중인 상태로, 매각 후 보증금 보호가 필요합니다.

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Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

현재 본인이 거주하고 있는 곳에는 임차권 등기가 설정되어 있지 않은 상황이라면 다른 호수에 설정되어 있다는 것만으로 중도해지에 대한 노력이 성과를 내기 어렵다는 걸 이유로 그 해지권을 행사하는 것은 인정되기 어렵습니다. 내용증명을 보내는 경우에도 어떠한 통지 이외의 효력을 가진다고 보기 어렵기 때문에 상대방이 답하지 않는다면 소송으로 다퉈야 하는 것이며 중도 해제에 대해서 상대방이 동의하거나 해지권이 인정되는 경우라면 임차권 등기가 가능하겠지만 위 사안만으로는 그런 경우라고 보기 어렵습니다 이상입니다