경매 넘어간 전세사기 피해자 다가구 배당표 보는법, 간절합니다 ㅠㅠ
배당기일은 1월15일이며 오늘 배당표를 열람하였습니다.
건물 선순위근저당권자는 처음 신협으로 시작하여 경매가 시작할 때 즈음 대부업체로 이전되었습니다.
등기부상 채권최고액은 5.9억입니다.
허나 여기서 포인트는 제가 어림잡아 계산해봤을 때 원금과 이자율을 보수적으로 잡아도 채권최고액까지 쌓였을리가 없다고 판단하였습니다.
실제 열람 결과 채권계산서상 대부업체는 원금+이자+연체이자가 4.9억 정도였고 신협측은 3.6억이었습니다.
이 경우 제가 이해하기로는 배당금액에서 신협의 3.6억을 먼저 가져가고 그 다음 대부업체에서 나머지인 1.3억을 배당받고 그 밑으로 세입자들이 쭉쭉 이어받는 상황으로 이해했습니다. (분명히 대부업체 채권계산서 하단에 총 4.9억 중 질권자에게 배당된 후의 금액을 배당요구합니다. 라고 적혀있었습니다..)
헌데 열람표에는 신협이 3.6억을 배당으로 가져가는 것 까지는 맞았다만 그걸 뺀 1.3억이 아닌 2.3억을 대부업체에서 배당받아 간다고 써있는게 아니겠습니까?
어떻게 나온 금액인가 찾아봤더니 3.6억 + 2.3억 = 채권최고액 이라는 결론이 나왔습니다.
4.9억 안에서 가져가는거 아닌가요? 제 계산이 틀린건가요? 법원이 잘못 기입한건가요?
너무 두서 없이 어렵게 써놨는데 요약하자면
현재 배당표 : 채권최고액이 5.9억이니까 그 안에서 질권액 3.6억 일단 신협 주고 가만 있어보자.. 대부업체는 4.9억 청구했네? 그럼 채권최고액에서 남은 2.3억 배당 !
제가 알고 있는 계산법 : 대부업체가 총 마지막으로 청구한(채권계산서상) 4.9억에서 질권액 3.6억을 신협 주고~ 나머지 1.3억 대부업체에 배당 !
뭐가 맞는건지 전문 변호사님들의 고견 여쭙니다.. ㅠ
배당표 이유란에는 이렇게 적혀있습니다.
신협란 : 근저당권자 대부업체의 질권자(토지, 건물 근저당에 대한 질권)
대부업체란 : 신청채권자 겸 근저당권자(토지, 건물 근저당)
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
말씀 주신 사정을 기준으로 하면, 법원이 배당표를 잘못 작성한 것이 아니라 질문자님께서 ‘채권최고액’과 ‘실제 피담보채권액’, 그리고 ‘질권의 작동 방식’을 혼동하신 부분이 핵심입니다. 순서대로 정리해 드리겠습니다.
결론부터 말씀드리면
현재 배당표에서
신협 3.6억 + 대부업체 2.3억 = 5.9억(채권최고액)
으로 배당된 구조는 원칙적으로 맞는 계산일 가능성이 매우 큽니다. 질문자님이 생각하신 “4.9억 안에서만 나눠 가져야 한다”는 이해는 근저당·질권 구조상 성립하지 않습니다.채권최고액과 채권계산서 금액의 관계
근저당권에서 배당의 상한은 ‘채권계산서상 실제 채권액’이 아니라 등기된 채권최고액입니다.
즉, 대부업체가 실제로 계산한 채권이 4.9억이라 하더라도, 근저당권의 효력은 5.9억 한도까지 살아 있습니다. 경매 배당에서는 이 최고액 범위 내에서 우선변제권이 작동합니다.질권이 설정된 경우의 배당 구조
이번 사건의 핵심은 신협이 ‘대부업체의 근저당권에 설정된 질권자’라는 점입니다.
질권자는 대부업체 채권 중 일부를 먼저 떼어가는 구조가 아니라, 근저당권에서 발생하는 배당금 중 일정 금액을 직접 우선 수령하는 지위입니다.
즉, 배당 순서는
근저당권 전체(채권최고액 한도) → 그 안에서 질권자 우선 배당 → 나머지를 근저당권자 배당
이 됩니다.왜 1.3억이 아니라 2.3억이냐는 의문에 대하여
질문자님 계산은
대부업체 실제 채권 4.9억 – 질권 3.6억 = 1.3억
이라는 ‘채권 내부 정산 논리’입니다.
하지만 법원 배당은 내부 정산을 보지 않고,
채권최고액 5.9억 – 질권자 배당 3.6억 = 2.3억
이라는 ‘물권적 배당 논리’를 적용합니다.
그래서 배당표에 2.3억이 기재된 것입니다.실무적으로 확인해야 할 유일한 쟁점
다만 한 가지는 반드시 확인하셔야 합니다.
질권의 설정 범위가 근저당 전부인지, 일부 금액인지입니다.
만약 질권 설정 계약서나 등기부 부기등기상 질권 범위가 제한되어 있다면, 배당액이 달라질 수 있습니다. 이 부분은 배당표에 오류가 있을 수 있는 유일한 지점입니다.
정리하면, 질문자님의 계산이 직관적으로는 이해되지만, 경매 배당에서는 적용되지 않는 구조이고, 현재 배당표는 원칙적으로 맞을 가능성이 높습니다. 다만 질권 범위만큼은 반드시 확인해 보셔야 합니다.