강제 경매 신청이 접수 된 전세집 배당요구 신청 접수를 했습니다.
안녕하세요. 제목에서 보셨다 싶이 현재 살고 있는 전세 건물(다가구 주택) 다른 임차인에 의해 강제 경매 신청이 접수 되었습니다. 무슨일인가 하고 등기부등본을 다시 떼어 봤는데 이전 임차인 두명에게 전세 보증금을 돌려주지 않은 사실을 알았습니다. 거기다 현재 살고 있는 건물이 공동 담보로 근저당 까지 잡혀있는 상황이에요. 제가 계약 할 당시에만 해도 근저당이 없는 건물이였는데 계약하고 10개월 뒤에 이런일이 일어나니 너무 당황스럽고 황당합니다. 법원서 안내문으로 배당요구 종기일 이전 까지 신청 접수하라고 해서 현재 배당요구 신청은 접수가 된 상태입니다. 현 상황은 위와 같고 질문 드리겠습니다.
1. 제 임대차 계약 종료일은 25년 2월입니다. 계약 해지 통보는 지금 해도 유효한가요?? 임차권등기명령을 신청하려면 계약 해지 통보 내용 증명이 필요하다 들었습니다.
2. 배당요구를 신청 하더라도 임차권등기명령과 보증금 지급명령이 가능한가요?? 그리고 두 가지를 함께 신청 가능한가요??
3. 제가 다른 입주자 및 임차인들에 비해 늦게 입주를 하여 전입일자와 확정일자가 늦어 대항력이 있다 하더라도 배당순위가 늦은걸로 알고 있습니다. 이 경우 돈을 다 받지 못한다고 들었는데 돈을 다 받기 위해선 어떤 행동을 취해야 하나요?? 할 수 있는건 모두 하고 싶습니다.
많은 전문가 분들의 답변을 부탁드리고 기다립니다. 항상 감사합니다.
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.
임대차계약 기간 중 강제경매 개시로 인하여 임대차계약 기간 만료 전 계약 해지가 가능합니다. 등기명령은 임대차 계약 종료 후 가능하므로 해지가 필요할 것입니다. 배당요구를 하는 것 자체가 계약 해지를 하겠다는 의미입니다.
경매개시결정등기 전에 임차권등기를 하였다면 배당요구를 별도로 하지 않아도 됩니다. 배당요구를 하여 임대차계약이 종료된 후 임차권등기를 신청할 수도 있습니다.
우선 해당 건물이 최대한 높은 가격에 낙찰되어 작성자님에게까지 배당이 되어야만 할 것입니다. 낙찰대금으로 보증금을 다 받지 못한 경우에는 작성자님의 임차권이 대항력이 있다면 경락인에게 보증금 전액을 받을 때까지 인도 청구에 대하여 대항할 수 있습니다.