안녕하세요. 임차 보증금 반환 및 권리보전 관련해 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 임차 보증금 반환 및 권리보전 관련해 조언 부탁드립니다.
기본 정보
지역/형태: 서울 마포구, (다세대/빌라)
계약기간: 2023-09-20 ~ 2025-09-20 (현재 만료)
보증금/월세: 5,000만 원 / 30만 원
전입신고·확정일자: 둘 다 2023-09-21
등기부상 권리: 선순위 근저당권 존재(설정일 오래됨)
점유: 현재 계속 거주 중
납부 현황: 경매 통지 이후 부동산 중개업소 안내에 따라 월세는 보증금에서 상계 중(서면 통지는 아직)
경매 진행 & 취하 경과
법원 사건: 서울서부지방법원 2024타경***
조치: 배당요구 등 서류 기제출
최근 변동: 2025-10-10자 법원 내역에
현재 경매는 ‘취하’ 상태입니다.
취하 사유는 통지받지 못해 불명확합니다.
질문
경매 ‘취하’의 법적 효과/사유
위와 같은 기록(취하서 + 집행권원 환부신청)이 의미하는 바가 정확히 무엇인지, 일반적으로 어떤 사유(채무변제·합의·절차상 하자 등)로 취하가 되는지 궁금합니다.
이미 제출한 배당요구는 취하로 효력이 소멸되는지, 혹은 동일 사건 재개 시 재사용 불가인지요?
보증금 반환 절차(경매 취하 후, 계약만료 이미 경과)
현재 계약은 만료(2025-09-20 경과), 경매는 취하 상태입니다. 이 경우 임대인에게 직접 보증금 반환 청구를 진행하면 되는지요?
임대인 연락 두절/지급 거절 시 임차권등기명령을 바로 신청하는 게 맞는지, 신청 타이밍과 장단점(대항력 유지, 이사 가능, 추후 재경매 대비 순위보전 등)을 알고 싶습니다.
임차권등기 후 지급명령/소액사건 등 다음 절차는 어떻게 밟는 게 실무적으로 빠른지도 조언 부탁드립니다.
월세 상계(경매 중 안내받아 중단) 처리
경매 진행 통지 이후 월세를 보증금에서 상계해 왔습니다. 경매가 취하된 현재, 이 상계가 유효/적법하려면
상계 의사표시 내용증명을 지금이라도 보내 두는 것이 좋은지,
상계 가능한 범위(연체이자, 관리비 포함 여부, 산정 기준일)는 어떻게 정리해야 하는지 알려주시면 감사하겠습니다.
혹시 취하로 인해 나중에 밀린 월세 일괄 납부를 요구받을 리스크는 없는지, 분쟁을 줄이는 문구 샘플/증빙 방식이 있다면 부탁드립니다.
명도·거주 유지와 권리보전
보증금 수령 전 퇴거 시 대항력 상실 위험이 있는 것으로 알고 있습니다. 현 시점(경매 취하, 계약만료 경과)에서
보증금 수령 전에는 거주를 유지해야 하는지,
임차권등기 후 이사가 안전한 방법인지,
임대인이 명도를 요구할 경우 대응 방법(동시이행 항변 등)을 알고 싶습니다.
재경매 가능성 대비(순위/소액임차인 관련)
만약 추후 다시 경매가 개시된다면, 제 전입·확정(2023-09-21) 기준으로 배당순위는 어떻게 되는지, 소액임차인/최우선변제 관련 서울 최신 기준과 제 보증금(5,000만 원)에 대한 적용 가능성을 확인받고 싶습니다.
재경매 시 지금부터 보전해야 할 서류/증거(차임 상계 내역, 관리비 정산, 점유사실 증빙 등)가 무엇인지도 부탁드립니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
경매가 ‘취하’된 경우, 경매절차는 소멸하지만 임차인의 임차보증금 반환청구권 자체는 여전히 유효합니다. 즉, 채권자가 임대인의 변제나 합의, 절차상 하자 등의 이유로 경매를 중단했을 뿐, 임차인이 이미 제출한 배당요구는 종료된 절차와 함께 효력을 상실합니다. 경매가 다시 개시될 경우, 새 사건으로 다시 배당요구를 해야 하며, 종전의 서류가 자동 승계되지 않습니다. 현재 계약이 만료된 상태이므로 임대인에게 직접 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 연락이 닿지 않거나 지급을 거부하면 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 필요합니다.법리 검토
경매 취하는 채권자의 신청으로 집행법원에서 절차를 종결하는 것으로, 보통 채무자의 변제, 채권양도, 합의, 또는 집행권원 무효가 원인입니다. 임차인은 계약이 종료된 시점에서 임대인의 반환의무를 이행받지 못한 경우, 민법상 원상회복 및 부당이득 반환청구권을 근거로 청구가 가능합니다. 또한 임차권등기명령을 신청하면 임차보증금 반환청구권을 등기부에 공시하여, 이사 후에도 우선변제권이 유지되며, 재경매 시 순위보전이 가능합니다.실무적 대응 및 절차 전략
(1) 임대인에게 보증금 반환 요청 내용증명을 먼저 발송합니다.
(2) 미이행 시 즉시 임차권등기명령을 신청합니다. 이는 대항력 유지와 재경매 대비 모두에 필수적입니다.
(3) 등기 후에는 지급명령(간이절차) 또는 소액사건소송으로 신속한 반환판결을 구할 수 있습니다.
(4) 월세 상계의 경우, 상계의사표시를 내용증명으로 명시해야 법적 효력이 인정됩니다. 상계 범위는 월차임, 연체이자, 관리비 중 임대인에게 귀속되는 금액에 한하며, 상계일 기준의 채무액을 명확히 해야 합니다.권리보전 및 재경매 대비
보증금을 돌려받기 전까지는 점유를 유지하거나, 임차권등기를 마친 후 이사해야 대항력이 유지됩니다. 임대인이 명도를 요구하면 동시이행 항변으로 대응할 수 있습니다. 추후 경매가 재개될 경우, 전입신고와 확정일자 기준으로 배당순위가 결정되며, 서울 기준 소액임차인 보호 범위 내에서는 일정액 우선변제가 가능합니다. 현재부터 월세 상계내역, 관리비 정산서, 전입세대열람원, 임대차계약서 원본, 임차권등기명령 결정문 등은 모두 보전해 두어야 합니다.