부모자식 간 부동산 거래 시, 예상치 못한 세금 징수 우려
<내년 거래 계획>
거래 대상:인천시의 다세대주택(빌라) 2층에 해당하는 호
양도자:모친(해당 주택 2017년 4500만원에 취득했고 지금까지 실거주. 현재 1주택자)
양수자:본인(현재 무주택자)
거래 예정 가격:55,000,000
혹여 세법 상 부모자식간 저가양도라든지, 이런저런 부정한 것처럼 판단되어
분명 거래를 했는데 '증여'로 적용된다거나,
관련 내용으로 검색하다 보니 '부당행위계산부인'(출처 : 한국부동산뉴스(https://www.karnews.or)이란 게 또 있더군요.. 이런 등등 본인이나 모친이 예상치 못한 증여세나 높은 양도세를 낼 수도 있지 않을까 하는 걱정에 질문드립니다.
증여세의 경우 시가와 대가의 차이가 시가의 30%초과하면 부과된다, 부당행위계산 부인의 경우 시가와 대가의 차이가 시가의 5%를 초과하면 대상이 된다, 이런 말들이 있어서 '시가'라는 개념이 중요하겠구나 생각이 들어,
'시가'라고 판단할 만한 자료들을 조회해 봤습니다.
해당 주택 가격을 조회해본 결과 아래와 같습니다.
<해당 주택 가격 정보>
KB부동산 '매매' 실거래가 조회 결과(단위:만원)
2019.12 1층 5,500
2018.12 2층 7,000
2018.10 2층 7,000
2017.02 2층 4,500
2012.11 B1층 4,700
2010.04 B1층 4,800
2010.03 B1층 4,500
KB부동산 '전/월세' 실거래가 조회 결과(단위:만원)
2024.10 월세1층 1000/35
2022.08 전세3층 5,500
보시는 것처럼 최근이라고 할 만한 거래내역이 2024년 월세거래와 2022년 전세거래뿐입니다...
매매 거래 내역은 2019년도가 최근 내역입니다.
참고로 제가 거래할 호는 2층에 해당하는 호입니다.
걱정되는 부분은, 제가 당초 계획한 5500만원에 거래하려는 계획에 있어서, 2층에 해당하는 호의 최근 매매 내역 중 2019년은 5500만원이지만 무려 6년 전이고 게다가 1층이라는 점, 2018년에 두 번에 걸쳐 2층 물건이 7000만원에 거래됐다는 점입니다. 하지만 공시가격 같은 경우는 아래와 같이 굉장히 낮게 나옵니다.
<국토교통부 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)> 조회 결과(2층에 해당하는 호)
2025.1.1기준 42,700,000
2024.1.1기준 43,400,000
2023.1.1기준 44,900,000
2022.1.1기준 46,000,000
2021.1.1기준 45,600,000
설마 저가 양도로 보고 증여세를 부과할까?, 부당행위계산부인 대상이 돼서 모친이 양도세를 엄청 내진 않을까? 이런 걱정이 있습니다.
괜한 걱정을 하는 것인가 싶기도 하고... 이런 특수한 경우로 집을 사는 게 처음이라 예상하지 못한 세금 폭탄을 맞을까 봐 걱정이 됩니다... 조언 부탁드립니다.
정보를 바탕으로 결정은 제가 하는 것이니, 절대 답변을 가지고 책임을 묻지 않을 것임을 약속드릴 테니
이에 관한 의견 자유롭게 내주시면 고맙겠습니다...
안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
부모와 자녀간에 다세대주택을 유상매매거래를 하는 경우 시가를
기준으로 1)시가와 대가의 차익이 시가의 5% 미만이거나 또는
2)시가와 대가의 차익이 3억원 미만인 경우 소득세법에서는 정상
거래로 인정됩니다.
한편 상증세법에서는 1)시가와 대가의 차익이 시가의 30% 미만
또는 2)시가와 대가의 차익이 3억원 미만에 해당하는 경우 증여세
과세하지 않습니다.
따라서, 부모와 자녀간에 다세대주택을 유상으로 매매거래하려는
경우 해당 주택에 대한 시가 결정시 감정평가를 받아 매매가액을
정하는 방안을 강구해 보시기 바랍니다.
답변이 도움이 되기를 바랍니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
시가대비 70%이상 대가만 주고 거래하더라도 증여세 문제는 발생하지 않으니 복잡하게 생각할 필요는 없고 시가는 홈택스에서 조회가능합니다.