도시정비서업 중에서 재개발과 재건축, 리모델링사업은 어떻게 구별이 되고 각각의 장단점이 무엇인지 궁금합니다
노후된 도시를 재정비하는 도시정비사업에는 여러가지 졸류가 있는데 이 중에 재건축과 재개발, 리모델링사업은 어떻게 구별이 되고 사업마다 각각의 장단정이 어떤 것들이 있는지 알고싶어요
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
결론 위주로 깔끔하게 정리해드릴게요.
개념 구분재건축 : 노후 아파트 등 기존 공동주택을 허물고 새로 짓는 것
(주거환경 개선 중심)재개발 : 낡은 단독주택, 다세대, 상가밀집 지역을 도로·공원 등 기반시설 포함해 통째로 새로 정비하는 것
(주거환경 + 도시환경 정비)리모델링 : 기존 건물을 철거하지 않고 증축·수선하거나 용도 바꾸는 것
(건물 연한이 15년 이상이면 가능)핵심 요약
아파트 → 재건축
주택가, 상가혼재 노후지역 → 재개발
빠른 사업, 기존건물 유지 → 리모델링
참고하세요!
노후된 도시를 재정비하는 도시정비사업에는 여러가지 졸류가 있는데 이 중에 재건축과 재개발, 리모델링사업은 어떻게 구별이 되고 사업마다 각각의 장단정이 어떤 것들이 있는지 알고싶어요
==> 관련사항을 정리하면 다음과 같습니다.
재개발 및 재건축사업
도시기반시설이 부족하고 낙후도도 심한 경우에는 재개발사업으로, 도시기반시설이 구축되어 있으나 건축물이 낙후된 곳은 재건축사업으로 구분됩니다.
리모델링 사업은 재건축사업 중 한 종류라고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
노후불량 건축물의 개선을 위해서 "도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업과 재건축사업이 규정되어 있습니다. 재개발사업 보다는 재건축사업이 정비기반시설이 양호한 곳을 개선하는 것입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이도 토지등소유자가 시행할 수 있습니다.
재개발 순서는 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산의 순으로 진행되며, 재건축은 기본계획수립 후 안전진단을 거치게 됩니다.
리모델링 사업은 준공후 15년 이상된 공동주택을 철거하지 않고 골조와 내력벽을 보존하면서 사용중인 건물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시켜 건축물의 가치를 극대화 하는 것을 말합니다. 특히 리모델링 사업은 재건축에 비해 공사에 대한 제약 조건이 적은데 준공 후 15년(재건축은 30년)이 지나면 추진이 가능하며 사업 기간도 평균 5년 정도로 10년 이상 걸리는 재건축보다 사업 추진 속도가 빠르며 사업비용도 적게 소요되는 장점이 있습니다. 안전진단 등급 B등급 이하이면 추진이 가능하며 B등급 이상이면 수직증축이 가능하고 C등급 이상이면 수평증축과 별동 증축이 가능하여 기존가구대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있으므로 기존 보유자들의 사업비를 감소시킬 수도 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,재개발사업
정의: 주로 노후·불량 건축물이 밀집된 지역을 대상으로 기반시설(도로, 하수도 등)과 건축물을 전면 철거 후 신축하는 사업
대상: 주거환경이 불량한 저층 주거지, 쪽방촌, 판잣집 밀집지역 등.
장점: 도로, 공원 등 기반시설도 함께 정비되어 도시 환경이 종합적으로 개선됨.
정비 범위가 넓어 도시 미관이나 치안, 위생 상태까지 개선 가능
단점:사업 기간이 길고 비용이 큼.
기존 거주민의 이주 부담이 크며, 원주민 재정착률이 낮을 수 있음.
임대주택이 아닌 이상, 저소득층 밀어내기(gentrification) 문제 발생 가능.
,재건축사업
정의: 구조적 결함이나 내진성능 미달 등으로 안전상 문제가 있는 공동주택(아파트 등)을 철거 후 새로 짓는 사업.
대상: 통상 준공 후 30년 이상 된 아파트 등 공동주택.
장점:기반시설은 기존 것을 활용하므로 사업 비용이 재개발보다 낮음.
기존 주민의 재정착률이 높음.
사업 후 부동산 가치 상승 가능성이 높음.
단점:법적 요건(30년 이상 경과, 안전진단 등)이 엄격.
기존 건물 철거 후 신축이므로 공사 기간 동안 이주 필요.
사업성이 떨어지면 추진이 지연되거나 무산될 수도 있음.
,리모델링사업
정의: 기존 건축물의 구조체를 유지하면서 증축하거나 구조 변경을 통해 주거환경 개선을 꾀하는 사업.
대상: 사용 연한이 된 아파트 등 공동주택 중 구조적으로 비교적 양호한 건물.
장점:철거 없이 부분적으로 개선하므로 사업 기간과 비용이 비교적 적음.
주민 이주 없이 공사 가능한 경우도 있어 거주자 부담이 적음.
법 개정에 따라 수직증축 허용으로 추가 수익 창출 가능.
주민 이주 없이 공사 가능한 경우도 있어 거주자 부담이 적음.
법 개정에 따라 수직증축 허용으로 추가 수익 창출 가능.
단점:구조적 한계로 인해 재건축에 비해 용적률 상승 효과가 적음.
층수나 세대수 증가가 제한되면 사업성이 낮아질 수 있음.
공사 중 소음·진동 등 거주자 불편 가능.
이러한 차이점이 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
재개발 같은 경우는 주택부터 기반 시설까지 전부 노후화 되어 전반적인 개발이 필요한 지역을 말하며 재건축 같은 경우는 기반시설은 양호하나 아파트가 노후화되어 건물만 다시 짓는 것을 말합니다.
리모델링은 기본 골조는 유지하고 수직, 또는 수평 증축하여 건물의 기능 개선 및 일부를 증축하는 것을 말합니다.
쉽게 말해서 재개발은 낡은 동네 전체를 밀고 신도시처럼 다시 짓는 것이며 재건축은 낡은 아파트만 철거하고 다시 새아파트를 짓는 것 리모델링은 기존 아파트의 뼈대를 유지하면서 증축하는 것을 말합니다.
재개발은 시간이 오래걸리는 대신 초기 투자가치가 크고 재건축은 고급 아파트 전환이 기대되나 진입 비용이 높고 규제가 심합니다.
리모델링은 실거주자에게 적합하며 비교적 빠르게 주거환경 개선이 가능합니다.
감사합니다.