재개발과재건축차이점이 무엇인가요 ?

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

재개발이란 주거환경이 낙후된 지역에 대해서 기반시설을 새로 정비하고 주택 신축을 진행해서 환경과 도시경관을 재정비하는 사업을 말하며, 재건축은 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업을 말합니다.

재개발은 공공사업으로 진행되지만 재건축은 민간 주택사업으로 진행된다는 점에서 차이가 있으며, 기존 주택 세입자와 관련해 재개발은 공공임대주택을 공급하거나 공급자격 없는 세입자에 대해 주거대책비를 지급하지만 재건축은 이러한 제공이 없다는 점에서 차이가 있습니다.

재개발 분양권은 언제든지 사고팔수 있는 것이 아니며 사업시행 인가를 접수한 재개발 지역은 전매제한 예외규정에 해당하지 않는한 허용관리처분인가일 이후부터 소유권이전등기일까지 분양권 전매가 제한됩니다.

한편, 분양가 상한제는 공공택지 안에서 감정가격 이하로 땅을 받아 건설하는 공동주택의 가격은 국토교통부령이 정하는 기준에 따른 분양가격 이하로 공급해야 하는 제도를 말합니다. 분양가 상한제는 국가가 시장에 개입하여 인위적으로 분양가 상한을 규제한다는 점에서 국가가 시장에 개입하지 않았던 이전과 차이점이 있습니다. 분양가 상한제 적용을 받은 신규아파트를 매수한 국민들은 시장가격보다 저렴한 가격에 아파트를 매수하게되어 이익을 볼 수 있으나, 분양가 상한제 도입시 조합원들의 분담비가 높아지기 때문에 조합이 재개발 재건축을 포기하는 사례가 늘어나며 그 결과 아파트 공급이 축소되어 아파트 가격이 높아지는 현상으로 아파트를 매수하고자 하는 실수요자들에게는 손해가 될 수 있습니다.

편

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

재개발과 재건축의 정의에대하여 도시 및 주거환경정비법을 보면 다음과 같이 정의하고 있습니다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

가. 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업

나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

다. 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

즉, 정비기반시설(상하수도, 도로 등)까지 개선이 필요한 경우 "재개발"을, 정비기반시설은 양호하여 정비기반시설의 개선은 필요하지 않고 노후 건축불만 개선하는 경우 "재건축"을 진행하게 됩니다.