부모님 거주 주택이 제 명의로 되어 있어서 변경하려고 하는데 어떻게 해야 될까요?

Question

서울에 사시던 부모님이 10년전에 경기도에 전원주택을 지으셔서 내려가셨는데

처음엔 저도 함께 사는거라 제 명의로 집을 지으셨습니다.

그때 저는 어렸고, 부모님과 계속 함께 살거라고 생각을 했던터라 개의치 않았고,

주택에 관한 세금도 모두 큰언니가 부담하였기에 별 생각이 없었습니다.

하지만 얼마 후 저는 서울에서 일을 하게 되어 분가를 했고,

서울에서 계속 월세를 살다보니 힘들어서 전세자금대출을 받으려고 해도 유주택자라 할 수 있는게 없더군요.

그땐 어려서 몰랐습니다. ㅠㅠ

10년 넘게 참아오다가 도저히 안되겠어서 부모님께 명의를 가져가시라고 했더니

집을 팔자고 하셔서 내놨지만, 낡은 전원주택이라 2년째 매매가 안되고 있습니다.

원래 부모님이 사시던 집이라 엄마 명의로 바꾸고 싶은데

엄마는 큰언니 명의로 하라고 하십니다. (큰언니가 올 가을에 부모님과 합가할 예정이라)

토지 공시지가가 1억8천 정도이고, 집 담보대출이 5천정도 있습니다.

증여나 양도 중 어떤게 나을지, 엄마와 큰언니 중에 누구 명의로 하는게 좋을지,

또 세금은 얼만큼 내게 되는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 자녀로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.