세입자가 매수자가 될 때 계약서 작성 문구 알려주세요

Question

안녕하세요?

저희집에 전세로 살고 있는 세입자가 집을 매수하려고 합니다.

현 보증금 3억, 매매가는 5억입니다.

보증금을 중도금으로 할거고, 계약금은 5천만원 받을 예정이고, 잔금 1억 5천은 퇴거날에 받기로 할거예요

그런데 계약서 쓰는 날을 잡기 위해 전화를 했는데,

6년 살았는데 그동안 아무말도 없다가 갑자기 여기저기 고쳐달라고 합니다. 도어락이 인식이 잘 안된다, 초인종이 잘 안눌러진다 등등....하..매매가도 시세보다 한참 깎았는데, 계약을 하지 말아버릴까도 싶어요.

그리고 세입자는 법무사나 중개사 수수료 아까워서 둘이 계약서 쓰자고 합니다.

이럴 경우 계약서 상에 들어가야 할 사항 좀 알려주세요.

그냥 표준 계약서대로만 하면 될까요?

저는 특약에

1. 현 상태 그대로 매수하고, 수리 요구하지 않는다는 조항을 달고 싶거든요.

앞으로 약 4개월 더 살아야 하는데 그 동안 어떤 요구를 할 지 몰라서요.

이런 문구를 넣기도 하나요?

2. 아직 누수는 없었지만, 본인이 매수 후 누수가 생길 걱정도 하던데,

누수 관련이 표준계약서에 있나요? 없는 데도 굳이 넣는 분들이 계시다면 기간은 어느 정도로 잡고, 범위는 어느 정도 인가요? 잔금 후 몇개월, 혹은 계약 후 몇개월, 어떤 문구로 들어가는지 일반적인 사항을 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

특약사항 ①

매수인은 본 부동산을 현 상태 그대로 인수하며, 계약 이후 매도인에게 어떠한 하자보수, 수리, 보강 등을 청구하지 않기로 한다

매수인은 매도인에게 도어락, 초인종, 조명기기, 위생설비, 마감재 등 일체의 설비에 대한 하자 및 기능 보장 또는 교체를 요구하지 않는다

중요한 이유: 이 조항이 없으면 계약서상으로는 매수인이 추후 도어락 고장, 수도 불량, 보일러 문제 등을 이유로 책임을 청구할 수 있습니다

,하자·누수 관련 면책 특약 문구 예시

특약사항 ②

계약일 현재 매도인은 본 부동산에 구조적 하자 또는 누수 사실을 인지하고 있지 않으며,매수인은 이를 확인 후 계약한 것으로 간주한다

잔금 지급 이후 발생하는 누수 또는 하자에 대해 매도인은 책임지지 않는다

이런 특약 사항을 넣으시기 바랍니다

,누수 특약을 넣는다면 일반적인 기준은?

책임 기간: 보통 잔금일 기준 1개월~3개월

하지만 이번 경우엔 책임 없음 방향으로 정리하시는 게 더 적절합니다

단, 은폐된 하자 (벽 안 누수, 곰팡이 등)이 있다면 민법상 손해배상 책임이 따로 발생할 수 있습니다

중개사 없이 계약을 진행하면 법무사라도 활용하시는것이 좋을거 같습니다

매매는 처리해야 될부분이 많습니다

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약서에 특약으로 현 상태 매수, 수리 요구 불가 조항을 넣는 것은 가능합니다.

이는 매수자가 계약서 작성 전에 꼼꼼히 상태를 확인하고 문제 없는 것으로 인정한다는 의미가 되며 임대인 입장에서 향후 수리 요구를 예방할 수 있습니다.

표준계약서에는 누수 관련 구체적 조항이 일반적으로 포함되지 않는 경우가 많으나 매수 관련 계약서에서는 특약으로 넣는 경우가 있습니다.

누수 발생 시 보수 책임과 혜택 범위를 정하는 것이 일반적이고 기간을 정하는 경우 통상 계약 후 3~6개월 이내 발생한 누수에 한해 임대인 책임으로 규정하는 경우가 많습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 특약의 경우 두 당사자간 합의한 내용에 대해서는 기재를 하시면 됩니다. 즉 질문에 기재한 부분도 필요하다면 넣으셔도 되는데, 그전에 합의가 이루어져야 하긴 합니다. 실제 매도인의 하자담보책임은 특약으로써 베제가 가능합니다만 매수자가 이러한 특약에 동의할지는 모르겟습니다.

2. 누수의 경우는 매매계약당시에 존재하지 않았다면 하자담보책임에 해당되지 않겠으나, 일반적으로 누수가 있더라도 매도자도 모를수 있는 부분이 있기에 매매당시 누수가 없었다는 명확한 근거가 없는이상 매도자의 하자담보책임 포함되게 됩니다. 보통은 법으로써는 하자가 발생한 사실을 안날로부터 6개월내 청구할수 있으나, 통상적인 매매계약서에는 매매일로부터 하자담보책임은 6개월이내로 특약문구를 많이 적긴 합니다.

-> 기본예시로 1처럼 매도자가 원하는 문구로써 하자담보책임을 피하려고 한다면, 아래와 같을수 있고

"본 부동산에 대한 노후화를 감안하여 매매대금을 산정한 것이고, 매수인이 부동산에 관한 현황을 직접 확인하였으므로 노후화로 인한 사소한 하자(균열, 일부 누수 등)에 대해서는 매도인이 책임을 지지 아니한다.”

-> 2번의 기간을 선정하는 특약문구

잔금일(매매일) 이후 6개월 내 발견된 중대한 하자(누수, 결로, 보일러 고장 등)는 매도인이 수리한다.

등이 있을 수 있습니다.