안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물의 임대차에 적용되고, 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결은 주거용 건물인지를 건축물대장 등 공부상 표시만이 아니라 실제 용도에 따라 정하고, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 등을 함께 고려한다고 보았습니다. 따라서 공부상 상가라도 실제로 방, 주방, 욕실을 갖추고 주거용으로만 쓰고 있다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 여지가 있습니다.
문제는 대항력입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 집주인이 바뀌어도 임차인임을 주장하려면 주택의 인도와 주민등록, 즉 전입신고를 마쳐야 하고 그 다음 날부터 효력이 생깁니다. 제3조의2 제2항의 우선변제권도 이 대항요건과 확정일자를 갖춰야 인정됩니다. 전입신고를 하지 못하면 새 소유자나 경매 매수인에게 보증금을 주장하기 어렵습니다.
주민등록법 제16조 제1항은 거주지를 옮기면 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 하도록 정하고 있고, 임대인의 동의를 요건으로 정하고 있지 않습니다. 실제로 거주하신다면 전입신고와 확정일자를 받으시고, 임대인이 이를 금지하는 조건을 내건다면 보증금이 큰 경우 계약을 다시 검토하시는 것이 안전합니다.
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