상가건물 임대차계약 기간 중 임차인의 사업 양도양수 시 임대차계약을 어떻게 체결해야 할까요?

Question

안녕하세요,

남양주 호평동에 상가건물을 소유하고 임대차계약을 체결하고 있는 임대인입니다.

임차인의 사정으로 개인사업의 양도양수 후 임대차계약을 새로 체결해야 하는 상황입니다.

현 임차인은 '22.12월부로 현 계약사항을 그대로 유지 후 잔여기간 만큼 신규임차인(현 임차인과 친척)과

계약하기를 희망합니다. 하지만 목적물건은 주변시세 대비 많이 저렴한 상황이라 저는 차임의 현실화(증액)를

생각하고 있습니다.

현 계약사항은 아래와 같습니다.

. 최초 계약기간 : '17.07월 ~ '22.07월(5년 종료)

. 증감 청구 후 계약기간 : '22.07월 ~ '23.07월(현재)

. 현 보증금 1억, 월임료 577만원

질문1. 현 임대차 계약사항 그대로 유지 후 신규 임차인과 잔여계약기간 까지 체결 시 문제점

질문2. '22년 12월1일부 신규임차인과 5년간 신규계약 후 기존 계약기간 동안은 차임 유지하고 기간 종료 시('23년 7월) 인상하는 형식 가능한지요?

질문3. 신규 임차인과 5년간 증액된 신규계약 체결 후 '23년 7월까지는 기존 차임과 동일하게 부담할 수 있도록 할인하는 형식 가능한지요?

질문4. 현상황에서 임대인의 상황을 고려했을 때 최선의 방법은 어떤 것 일까요?

전문가 분들의 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

22.12.1부는 보증금1억 월세577만원의 현재차임(A)을 유지하고, 23.7.1부는 +증액(B)하여, 기존 임차인에서 새로운 임차인으로 양도양수하여 새로 계약을 체결하시겠다는 말씀이죠?

질의 2번이나 3번이나 어느 쪽으로도 계약 가능하나, 2번의 방식이 더 현실적인 계약으로 사료됩니다.

기존 차임을 A, 증액된 차임을 B라하면,

계약기간은 총 5년간으로 하되, 2022년 12월 1일부터 2023년6월30일까지는 차임을 A로하고,

23년 7월1일부터 27년 6월30일 까지는 증액된 차임 B로한다는 특약을 명기하시면 되겠습니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다