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안녕하세요. 법무법인 비츠로의 정현우 대표변호사입니다.
다운계약서의 작성은 대부분 탈세가 주된 목적입니다. 매매대금의 감액과 취득세의 절약이라는 눈앞의 이익에 빠져 매수인도 덥썩 이를 받아들이게 되는 경우가 많습니다. 그러나 거두절미하고 다운계약은 무조건 불법입니다. 그리고 이와 같은 행위가 적발될 경우 탈세한 세금에 막대한 가산세를 붙여 납부하여야 함은 물론 아래와 같이 막대한 과태료를 부담하게 될 수도 있습니다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제3조((부동산 거래의 신고))
① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다. <개정 2017.2.8>
1. 부동산의 매매계약
제4조((금지행위))
(금지행위) 누구든지 제3조에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.
1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위
2. 제3조에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위
3. 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위
부동산 거래의 신고는 정직하게 할 것을 법으로 정하고 있고, 이를 위반한 경우 아래처럼 불이익을 받도록 규정되어 있습니다.
제28조((과태료))
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제3조제1항, 제2항 또는 제3항을 위반하여 같은 항에 따른 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다)
2. 제4조제1호를 위반하여 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 자
3. 제4조제3호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조한 자
여기에 더하여 신고를 하지 않은 경우보다 거짓으로 신고를 한 경우 훨씬 큰 금액의 과태료를 받게 되어 있습니다.
③ 제3조제1항·제2항·제3항 또는 제4조제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.
제29조((자진 신고자에 대한 감면 등))
(자진 신고자에 대한 감면 등) 신고관청은 제28조제2항제1호부터 제3호까지 및 제3항부터 제5항까지의 어느 하나에 따른 위반사실을 자진 신고한 자에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 같은 규정에 따른 과태료를 감경 또는 면제할 수 있다.
다만 위에서 보듯 자진신고를 한 경우 과태료가 감경될 수도 있어, 다운계약자 당사자간 감시기능도 부여하고 있습니다.
결국 다운계약의 당사자들은 언젠가 적발될지도 모른다는 불안감을 늘 안고 살 수 밖에 없는 것이지요.
결론적으로, 800만원을 절약하고자 다운계약을 체결하였다가, 훗날 이와 같은 행위가 문제가 되어 더 큰 불이익을 받을 수 있는 것이며
변호사의 입장에서 이와 같은 불법행위는 결코 추천하여 드리지 않습니다.
감사합니다.