토지주와 건물주가 다른 경우의 토지 사용료 지불에 관하여

Question

상속으로 인해 토지 지분이 형제들에게 등분되었고 토지 위에 있는 건물은 장남에게 단독 상속 되었습니다. 이런 경우에 건물주인 장남이 토지주인 다른 형제들에게 각 지분에 해당하는 만큼의 토지 사용료를 지불해야 하는 것이 법적으로 유효한가요?

이 경우에 형제 중 한 명이 토지 지분을 제 3자에게 매매한다고 하면 토지주와 건물주 사이의 관계가 어떻게 되는지 궁금합니다. 건물주가 토지 사용료를 지불해야 할까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

토지와 그 지상의 건물이 본래 동일인 소유였다가 매매, 경매, 대물변제, 증여 등으로 그 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자는 건물을 철거해야한다는 약정이 없는 한 원칙적으로 그 토지를 사용할 권한을 갖게 되는데, 이를 법정지상권(또는 관습법상 법정지상권)이라고 합니다.

다만 이때 건물 소유자는 토지 소유자에게 그사용대가인로 지료를 지급해야 할 의무를 지게 됩니다.

지료액은 원칙적으로 당사자의 합의에 의하여 정해지나, 합의가 되지 않으면 법원에 지료결정 판결을 요청할 수 있고, 이때 법원은 지료를 정할 때에 감정가액을 기준으로 제반 사정을 참작하여 지료의 액수, 지급방법 등을 재량으로 정할 수 있다고 하고 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 조금 전에 드린 답변과 동일합니다.

1. 토지 소유자가 자신의 지분을 제3자에게 매도할 수 있고 이럴 경우 건물 소유자는 토지 소유자 등에게 토지 사용료를 납부해야 할 책임이 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

토지와 건물이 상속등으로 변경된경우 이를 법적지상권이라고 합니다.

관련하여 대법원은, “법정지상권은 특별한 사정이 없는 한 그 건물을 사용하는데 일반적으로 필요한 범위내의 대지에 인정된다.”고 하여(대법원 66다1844 판결), 해당 건물이 실제 점유하고 있는 부지를 기준으로 하지만, 나아가 그 건물을 사용하기 위해 필요하다고 판단되는 범위까지 확장된다는 취지로 판시 하였다. 예를들어 건물이 창고인 경우는 창고로서 사용하는데 일반적으로 필요한 그 둘레의 부지까지 법정지상권의 범위가 미치는 것이다(대법원 77다921 판결).

하급심 판례들을 보면 위 판단기준을 보다 구체화하여 ‘지상 건물의 규모 및 구조, 건물의 배치 상황, 건물 본래의 사용 목적, 건물 부지를 제외한 나머지 토지 부분의 전용 가능성’ 등을 고려하여 판단하고 있는데.

실제로 하급심 판례 중에는, 토지 중에서 건물부지를 제외한 나머지 부분은 인접 토지로 진입하기 위한 진입로 내지 주차장 등으로 사용되고 있고, 건물 부지를 제외한 나머지 토지는 협소하고 대로변에 접한 부분도 거의 없어 이것만으로는 토지 소유자가 별개의 용도로 사용 수익할 가능성이 없어 보인다는 사유 등을 종합하여, 토지 전체에 대한 지료 지급을 인정한 것이 있다(서울고등법원 2018나2026985 판결).