단지내 상가 증여세 계산은 어떻게 하나요?

- 아파트 단지내에 있는 집합건물의 1층 2개호실 보유중

- 전체를 2년 전부터 편의점 임대업으로 사용중

- 매매시기 : 2003년쯤

- 실거래가 : 같은건물 3개월 내 거래 없음

- 임대보증금 근저당이 잡혀있고 보증금 채무 있음

어머니께서 저한테 증여하시려는데 증여세 계산시 표준가액을 도저히 알수가 없네요 ㅠㅠ

공시지가는 아파트와 같다고 언뜻 들은것 같기도 한데 상가는 토지에대한 증여세도 같이 내야한다고 알고있습니다

* 주변 건물들의 실거래가 확인방법

* 실거래가 없을경우 감정평가 밖에 방법이 없는건지

* 단지내 상가는 건물과 토지의 공시지가, 기준시가 등을 어떻게 확인할수 있는지

질문드립니다 :)