근저당 감액 등기 후 임대차 계약서 수정작성 거부하는 중개사

Question

아래와 같은 상황일 경우 임차인인 저는 어떻게 해야하는지 등등 고견 여쭙습니다.

(상황)

1. 계약시 임대인은 임차인에게 보증보험 가입 및 대출 협조하기로 합의 후 계약서 작성하였습니다.(근저당이 있으나 선순위+후순위 합 90% 미만으로 중개사 확인해주며 위험물건 아님을 설명하여 거래)

2. 임차인, 은행 대출 접수 시 해당 계약서 상으론 선순위 채권 일부 감액 없이는 대출이 불가하다는 의견을 받음(보증보험 가입 불가). 임차인, 중개사 및 임대인에게 고지

3. 임대인, 근저당 일부 즉시 감액하겠다고 의사 표명.

4. 임차인, 중개인에게 감액등기 반영 후 계약서재작성 요청. (대출 접수 은행 확인 결과 선순위 채권 잔액 감액 등기일 이후 계약서 재작성된 내용으로 접수 요청)

5. 중개인, 감액등기 하지 않아도 은행에서는 감액 사실을 알 수 있으므로 계약서 재작성 필요 없다며 재작성 요청 거절.

6. 임차인, 임대인과 임차인 모두 깔끔한 계약 관계를 가지고 가는 것이 맞다는 판단에 계약서 재작성 요청. (잔금일은 한달 이상 남은 상황)

(질문)

1. 위와 같은 상황에서 감액 등기가 정말로 불필요한 것인가요? 그렇다면 그 이유가 무엇인가요?

2. 중개사가 계약서 수정작성을 거절하는 이유는 무엇인가요?

3. 수정 작성 시 중개수수료를 추가로 납부해야 하나요? 현재 계약서 작성 시 수수료는 잔금일에 지급하기로 협의한 상황입니다.

4. 계약 파기 시 계약금 반환 가능성 여부 궁금합니다.

5. 실제 계약서를 작성한 중개사와 커뮤니케이션을 진행하는 중개사가 다른 상황인데 추후 법리적 문제 발생 시 문제점 없을지 궁금합니다.

6. 4-1. 지금부터라도 실제 계약서를 작성한 중개사와 커뮤니케이션을 해도 문제 없을지 궁금합니다.

질문이 너무 많네요… 며칠간 해당 문제로 머리가 아픈데 사례를 찾아봐도 명쾌한 곳이 없어 질문 드리게 되었습니다.

Answer 1

감액 등기는 필요합니다. 중개사의 주장과 달리, 은행은 단순히 감액 사실만으로 대출을 승인하지 않습니다.

은행은 대출 심사 시 등기부등본에 기재된 내용을 기준으로 근저당 설정 금액을 확인합니다. 감액 등기가 완료되어야 등기부등본에 감액된 채권최고액이 반영되고, 은행은 이를 근거로 대출 가능 여부를 판단합니다.

감액 등기 없이 잔금을 치르면, 임대인이 채권최고액 한도 내에서 추가 대출을 받을 수 있습니다. 이 경우 임차인의 보증금보다 후순위로 밀려 보증금을 보호받지 못할 위험이 발생합니다.

중개사가 계약서 수정을 거부하는 이유는 여러 가지가 있을 수 있습니다.

단순히 번거롭거나 귀찮아서 수정을 거부할 수 있습니다.

감액 등기 관련 문제 발생 시 책임을 지기 싫어서 수정을 거부할 수 있습니다.

수정 계약서 작성에 대한 추가 수수료를 요구하기 위해 거부할 수 있습니다.

원칙적으로 계약서 수정 작성에 대한 추가 수수료는 발생하지 않습니다.

중개사는 임차인에게 정확한 정보를 제공하고 안전한 거래를 중개할 의무가 있습니다.

감액 등기는 임차인의 보증금 보호를 위해 필요한 절차이므로, 중개사는 이에 협조해야 합니다.