전세 중도퇴거 조율단계 확정일자 요구 책임유무
현재 제 상황은 전세(2년) 만기 전 중도 퇴거를 히려고 합니다 계약기간은 약 1년 정도 남았고 25년 10월 쯤 중도 퇴거 의사를 전달하여 임대인측에서 부동산 공고를 올려 신규 세입자를 모집했습니다.
신규 세입자와 부동산 공인중개사는 가계약을 진행했고 본 계약을 위해 정확한 이사 날짜를 요구했고 저는 다른 지역의 방에 전세 계약을 체결했습니다.
그러던 중 갑자기 신규 세입자가 계약을 파기하였고 임대인과 공인중개사는 저에게 신규 임차인이 나오기 전에는 저에게 보증금을 줄수 없다는 입장입니다. 저는 새로운 집 계약날짜까지 보증금을 받아서 납부해야 하는데 신규 세입자가 나타나지 않으면 보증금을 돌려받을수 없는 처지가 되었는데 이 상황에서 임대인과 공인중개사 주장이 맞는지 그렇다면 어떻게 해야하는지 알려주세요
냉정하게 말씀드리면 임대인의 주장이 법적으로 맞을 가능성이 큽니다. 계약 기간이 남은 상태에서의 중도 퇴거 합의는 보통 "새 세입자가 들어오면 돈을 내준다"는 조건부 약속이기 때문입니다. 새 세입자가 계약을 깼다면, 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 다시 사라집니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
중도퇴거는 임차인의 사정에 해당하므로 원칙적으로 새로운 임차인이 입주하기 전까지 임대인은 보증금 반환 의무를 부담하지 않습니다. 신규 임차인이 가계약을 체결했다가 파기한 사정이 있더라도, 실제로 보증금 인수와 임대차 개시가 이루어지지 않았다면 임대인의 반환 거절은 법적으로 정당하다고 판단됩니다. 다만 임차인의 협조의무 이행 여부에 따라 분쟁의 범위는 달라질 수 있습니다.법리 검토
민법 및 주택임대차보호법상 전세보증금은 임대차 종료와 목적물 반환이 전제되어 반환됩니다. 중도해지의 경우 임대차는 새로운 임차인이 동일 조건으로 승계하거나 임대인이 임차인을 구해 손해가 해소될 때 종료됩니다. 가계약은 법적 구속력이 제한적이어서 파기 시 임대인에게 보증금 반환 의무를 발생시키지 않습니다. 공인중개사는 중개 보조자 지위에 불과해 반환 책임 주체가 아닙니다.임대인·중개사의 책임 범위
임대인이 신규 임차인 모집에 성실히 협조했고, 임차인도 집 보여주기와 일정 조율에 협력했다면 추가 책임은 제한됩니다. 다만 임대인이 부당하게 조건을 변경하거나 신규 임차인 유치를 방해한 경우 손해배상 문제가 될 수 있습니다. 확정일자 요구나 이사일 확정은 중도퇴거 조율 과정의 협의사항일 뿐, 임대인에게 선반환 의무를 발생시키지는 않습니다.실무적 대응 방안
현실적으로는 신규 임차인 조속 모집이 최우선이며, 임대인과 잔금일 조정 또는 보증금 일부 선지급 합의를 시도해보는 것이 필요합니다. 합의가 어렵다면 임차권등기명령을 통한 대항력 확보 후 이사하는 방안도 검토할 수 있습니다. 다만 이는 금융 일정에 한계가 있어 사전 조율이 중요합니다.