아파트 상속세 기준 감정평가와 시세

Question

아파트 상속세 신고시 최근 거래된 매매가를 기준으로 적용한다고 하는데 감정평가를 받아 적용할 수 있는지 문의드립니다.

상속주택은 서울의 소형단지(200세대미만) 아파트로 거래가 활발한 편은 아닙니다. 상속기준일 6개월 전에 마지막 거래가 있었고 동일평수이기는 하나 고층이였고 상속받은 아파트는 저층입니다.

현재는 매수가 전혀없고 아파트 가격이 하락하고 있는 시점이여서 감정평가를 받았으면 하는데 가격 하락하는 시장상황이 감정평가에 반영이 될까 싶네요.

질문 1.

매매가는 10억이 넘고 공시지가는 7억정도인데 감정평가를 받을 경우 10억이상이면 두곳에서 감정평가를 받아야한다고 하던데 이 경우 공시지가 기준인지 매매가 기준인지?

잘문2.

최근 매매가를 기준으로 상속세 신고를 했을경우 6개월 내에 매매거래가 더 높게 이루어지면 상속세가 추가 납부 될 수 있다고 하던데, 감정평가액으로 상속세 신고를 했을때도 감정평가액보다 6개월 내의 매매가가 높을 경우 상속세를 추가 납부할 수도 있는지?

질문3.

감정평가액으로 신고할 경우와 최근매매가로 신고할 경우 주의할점이나 장단점이 있는지?

지금처럼 아파트가격이 떨어지고 매매가 안될경우 6개월안의 매매가로 상속세 신고를 하게될 경우 실제 시세보다 상속세를 과하게 낸다고 생각하는데 이럴 경우도 시세대로 상속세 신고를 해야만 하나 고민중입니다.

전문가분들의 조언을 기다리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 박성진 세무사입니다.

질문 1.

상증법상 시가를 평가하기 위해 감정하는 경우 소득세법에 따른 기준시가 10억원 이하의 부동산의 경우 1개의 감정기관에서 감정을 받아도 됩니다. 따라서 기준시가 기준입니다.

잘문2.

꼭 시가가 높다고해서 감정받은 금액을 배제하는 것이 아니고 세무서에서 다른 감정기관에 의뢰하여 납세자가 제시한 감정가액의 80%에 미달하는등 부실하다고 판단되었을때 재평가 되는 것입니다.

질문3.

감정가액으로 신고하는 경우 대출이나 그런것을 받을때 다른 감정받은 금액이 신고한 금액보다 높거나 하면 문제가 발생할 수 있지만 보통은 문제 없이 넘어갑니다. 매매사례가의 경우에는 신고한 금액보다 더 높고 비슷한재산이 있는 경우 금액이 바뀔수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

질문 1.

매매가는 10억이 넘고 공시지가는 7억정도인데 감정평가를 받을 경우 10억이상이면 두곳에서 감정평가를 받아야한다고 하던데 이 경우 공시지가 기준인지 매매가 기준인지?

공시가격 기준입니다. 따라서 공시가격이 10억 미만이므로 한곳에서만 감정평가를 받으셔도 됩니다.

잘문2.

최근 매매가를 기준으로 상속세 신고를 했을경우 6개월 내에 매매거래가 더 높게 이루어지면 상속세가 추가 납부 될 수 있다고 하던데, 감정평가액으로 상속세 신고를 했을때도 감정평가액보다 6개월 내의 매매가가 높을 경우 상속세를 추가 납부할 수도 있는지?

없습니다. 시가가 여러개일 경우, 상속일과 가장 가까운 날의 시가로 신고하는 것입니다. 따라서 매매거래일과 감정평가 받은 날 중 상속일과 가장 가까운 날의 가격으로 신고를 하는 것이므로, 감정평가액이 문제가 없다면 사실상 문제가 될 것은 없습니다. 참고로 감정평가를 받는다면 감정평가수수료공제(최대 500만원)도 받을 수 있습니다.

질문3.

감정평가액으로 신고할 경우와 최근매매가로 신고할 경우 주의할점이나 장단점이 있는지?

상속일 이전 6개월간의 거래가 전혀 없다면 감정가액으로 신고를 하는 것이 적절합니다. 감정평가 수수료 공제도 받으실 수 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.