부동산 특약부분 법적 효력있을까요?
부동산 월세계약시 특약사항 법적효력잇을까요?
세입자 월세미납시 강제개페후 짐을처리하는부분
이런게 실제로 법적효력이 있을까요? 잠수로 연락이 안될시 시행해도되는지 궁금해요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.주택임대차에는 일반 민법상의 임대차에 관한 규정에 우선하는 특별법적 지위를 가지고 있으며, 이에 특약사항이라고 하더라도 임차인에게 불리한 조항은 주택임대차보호법에 따라 무효입니다. (제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.)
민법에는 2기의 차임 연체시 중도 해지를 할 수 있는데, 주택임대차 보호법에는 특별히 해당 부분이 규정이 되지 않는 점에서 약정으로 1기의 차임 연체시 중도 해지를 할 수 도 있을 것으로 보입니다.
다만, 특약이 있다고 하더라도 임차인의 재산인 짐 등에 대하여는 개인 소유물에 대한 임의 처분 부분이기 때문에 주택임대차 보호법 제4조 제2항의 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 보는 점과 반하는 내용이기 때문에 이를 임의로 처분하는 것은 해당 특약이 강행법규에 반하여 무효인 점에서 주거침입 내지 횡령의 죄책을 지게 될 위험도 배제할 수는 없습니다.
그러므로 해지 통지를 한 이후에 보증금 반환과 함께 목적물 인도 소송을 제기하는 방안이 적절해보입니다.
참고가 되길 바랍니다.
이성재 변호사 드림
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.주택임대차보호법 제10조(강행규정)는 "이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 규정하고 있습니다. 따라서 임대인이 임차인과 강제개폐 및 임의명도 특약조항에 합의하였다고 하더라도 이는 주택임대차보호법 강행규정에 위반되어 그 특약의 효력을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.