건축 대체주택 선택 가능 여부 및 이주비 대출 이자 부담 완화 방안 문의
[상황설명]
*참고로, 찐 부린이 입니다.
*현재 단계: 관리처분계획수립 정기총회를 앞두고 있습니다.
*조합원 현황: 재작년 상속으로 인해 3형제가 공동 지분 형태로 재건축 조합원이 되었습니다.
*상속 전 주택보유 현황:
-첫째 1주택
-둘째 무주택
-셋째 무주택
*대표 조합원: 둘째 (재건축 다가구주택에 거주 중이며, 미혼, 요양병원에 계신 장애5급 어머니를 봉양하고 있음)
*형제 재정 상태: 형제 모두 여유 자금이 부족하고, 개인 대출을 일으킬 정도의 신용은 없습니다. 이주 시 여유 자금이 부족하여 이주비 대출이 필요한 상황입니다.
[내용]
기본이주비 대출도 유이자 성격이어서, 결국 입주시점에 원금과 이자를 함께 납부해야 한다
는 부담이 있습니다. 이러한 이자 부담을 완화할 방법을 찾던 중, 우연히 ‘대체주택’이라는 용어를 접하게 되었습니다. 개념은 이해했지만, 정작 자금이 부족한 조합원들에게는 실질적인 도움이 되지 않는 정부 대책이라는 생각이 듭니다.
[질문]
1) 대체주택을 선택하려면 충분한 여유 자금이 있고, 대출 제약이 없는 가구만 이용할 수 있는 것으로 이해해도 될까요?
2) 재건축 조합에서는 이주비를 대체주택 매입용으로 사용하는 것을 허용하지 않는 것으로 알고 있는데, 맞는지 확인 부탁드립니다.
3) 만약 대체주택 선택이 저희 재정 상황과 맞지 않는다면, 이주비 대출의 이자 부담을 최대한 줄일 수 있는 다른 방법이 있을까요?
예를 들어, 이주비 대출 규모를 줄이거나, 보증금과 월세가 매우 저렴한 주택을 찾는 방법 외에 다른 대안이 있는지 궁금합니다.
또한 지금까지 질문 드린 내용 외에도, 저희 상황에서 고려해볼 수 있는 다른 방법이나 조언이 있다면 안내 부탁드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
재건축 관리처분인가를 앞두고 주거 이전과 비용 문제로 고민이 많으시겠으나, 상황에 맞는 현실적인 해법을 찾는 것이 중요합니다.
질문하신 내용에 대해 정리해 드리겠습니다.
첫째, 대체주택은 실질적으로 여유 자금이 있는 분들을 위한 '세제 혜택' 제도에 가깝습니다. 재건축 기간 중 거주를 위해 산 주택을 나중에 팔 때 일정한 요건을 갖추면 비과세를 해주는 것이 핵심이지, 구매 자금을 지원해주는 제도가 아닙니다. 따라서 자금력이 부족하고 대출 여력이 없는 상황이라면 현실적으로 선택하기 어려운 카드인 것이 맞습니다.
둘째, 이주비 대출금의 용도는 원칙적으로 이주를 위한 임차보증금이나 기존 대출 상환용입니다. 조합과 대출 은행은 이 자금이 다른 주택을 매수하는 '갭투자'나 주택 구입 자금으로 흘러 들어가는 것을 엄격히 규제하며, 만약 주택 구입 사실이 확인되면 대출금이 즉시 회수될 수 있습니다.
셋째, 이자 부담을 줄일 현실적인 대안으로는 '추가 이주비' 대신 '전세금 반환 대출'이나 '임대주택' 활용을 검토해 보십시오.
LH·SH 매입임대/전세임대: 장애가 있으신 어머니를 봉양하고 계시므로, 해당 지자체나 LH에서 운영하는 취약계층 대상 임대주택 우선순위 확인이 필요합니다. 보증금이 매우 저렴하여 대출 규모를 최소화할 수 있습니다.
이주비 이자 후불제 활용: 대부분의 조합은 이자를 매달 내지 않고 입주 시 정산하는 '후불제'를 시행합니다. 당장의 현금 흐름에는 도움이 되나, 입주 시 부담이 커지므로 대출 규모 자체를 줄이는 것이 상급지 이사보다 중요합니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현재 3형제 공동지분 상태이므로 이주비 대출 실행 시 형제 전원의 동의와 서류가 필요합니다. 특히 1주택자인 첫째 분의 주택 보유 여부가 대출 한도에 영향을 줄 수 있으므로, 조합 사무실을 통해 '공동 지분권자의 대출 가이드라인'을 사전에 명확히 확인하십시오.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 현재 어머니의 건강 상태와 소득 수준을 바탕으로 거주지 인근 주민센터에서 '긴급 주거지원'이나 '공공임대주택' 신청 자격을 먼저 상담받으시는 것이 가장 실질적인 다음 단계입니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 네 현재 규제, 대출 구조에서는 여유 자금 있고 대출 규제에 안 걸리는 가구만 사실상 활용 가능한 제도라고 이해해도 크게 틀리지 않습니다.
2. 네 재건축 이주비는 임시 거처 마련용 대출이라 그걸로 대체 주택을 사는 것은 제도상 원칙적으로 금지됩니다.
3. 무이자 구간을 최대한 넓히고 유이자 구간을 최소로 잡는 결정이 중요합니다. 조합 총회 의결을 눈여겨 보시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가