재건축 부동산 매매 요건 관련 문의...
저는 서울 소재 재건축 구역의 조합원으로, 최근 관리처분계획 수립을 위한 정기총회를 완료하였으며 현재 관리처분인가를 앞두고 있습니다.2024년 9월에 아버지가 돌아가시면서, 주택을 삼 형제가 공동지분 형태로 상속받았습니다.
지분 비율: 첫째 3, 둘째 4, 셋째 3
형제 주택 보유 현황: 첫째 1주택, 둘째·셋째 무주택
대표 조합원: 둘째
10년 보유·5년 거주 요건 충족 여부: 둘째 충족 (아버지와 함께 10년 이상 거주)
[질문]최근 매매를 위해 중개사무소를 방문했는데, 중개사는 삼형제 전원이 10년 보유·5년 거주 요건을 충족하지 못하였고, 첫째가 2주택자이므로 매매가 불가능하다고 안내했습니다. 이에 대해 해당 안내가 맞는지 확인하고 싶습니다. 제가 알고 있는 단순 상식으로는, 상속으로 받은 주택을 대표조합원이 보유·거주 요건을 충족하고, 무주택자라면 매매가 가능한 것으로 이해하고 있었는데, 최근 부동산 정책 때문에 요건이 더 까다로워진 것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
예전 법령에는 대표 공유자만 10년 보유 5년 거주 요건 충족 시 조합원 지위가 양도가 가능했으나, 최근 대법원 판례에서 규제지역의 경우 조합원 지위 양도가 원칙적 금지가 되고 예외적으로 10년 보유 5년 거주 요건 충족을 공유자 전원 갖추어야만 조합원 지위가 양도된다고 법령이 변경이 되었습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
중개사의 안내는 부분적으로 맞지만 전체 상황을 정확히 반영하지 않은 오해가 있는 듯 합니다.
재건축 조합원 입주권 양도 제한 규정에 따라 1세대 1주택 + 10년 보유 + 5년 실거주 요건이 핵심인데 상속인의 경우 피상속인 기간이 합산이 인정됩니다.
둘째 : 무주택 + 아버지와 10년 보유, 5년 거주 합산 충족 -> 단독으로 매매 가능
첫째 : 2주택자라 요건 미충족이나 둘재가 대표로 전체 지분 처분하면 문제 없음
모든 공동 상속인이 요건 충족할 필요 없습니다.
감사합니다.
최근 매매를 위해 중개사무소를 방문했는데, 중개사는 삼형제 전원이 10년 보유·5년 거주 요건을 충족하지 못하였고, 첫째가 2주택자이므로 매매가 불가능하다고 안내했습니다. 이에 대해 해당 안내가 맞는지 확인하고 싶습니다. 제가 알고 있는 단순 상식으로는, 상속으로 받은 주택을 대표조합원이 보유·거주 요건을 충족하고, 무주택자라면 매매가 가능한 것으로 이해하고 있었는데, 최근 부동산 정책 때문에 요건이 더 까다로워진 것인지 궁금합니다.
===> 중개사가 말한 “삼형제 전원이 요건을 충족해야 한다”는 설명은 법령 취지와 다소 어긋납니다. 실제로는 대표조합원 기준으로 판단합니다. 첫째가 이미 1주택을 보유하고 있어 ‘2주택자’가 된다는 점은, 대표조합원이 아니라면 직접적인 제한 사유가 되지 않습니다. 다만, 세금 문제(양도세 중과 등)에서는 첫째의 주택 보유 여부가 영향을 줄 수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
상속 주택은 대표 조합원 기준으로 보유, 거주 요건을 판단합니다. 공동 상속인 전원이 요건을 충족할 필요는 없습니다. 첫째가 2주택자라도 대표 조합원이 무주택이고 요건을 충족하면 매매 제한 사유가 되지 않습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
관리처분인가를 앞둔 긴박한 시점에 중개업소로부터 청천벽력 같은 소리를 들으셔서 당황스러우셨을 것 같습니다.
결론부터 말씀드리면, 해당 중개사의 안내는 오류일 가능성이 매우 높습니다. 현재 상황은 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 제한 규정 중 '상속'과 '1주택자 지위 양도 특례'가 복합적으로 적용되는 케이스입니다.
질문자님의 상황을 정리해 드립니다.
1. 중개사가 틀린 이유: 상속 주택의 보유·거주 기간 산정
재건축 주택을 상속받은 경우, 보유 기간과 거주 기간은 돌아가신 아버지(피상속인)의 기간을 합산합니다.
법적 근거: 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조에 따르면, 상속으로 주택을 취득하여 소유권 이전 등기를 마친 경우 피상속인의 소유 기간 및 거주 기간을 합산하여 10년 보유·5년 거주 여부를 판단합니다.
적용: 둘째분(대표조합원)이 아버지와 함께 10년 이상 거주하셨으므로, 당연히 10년 보유·5년 거주 요건을 충족한 것으로 간주합니다. 삼 형제 전원이 각각 10년을 채워야 하는 것이 아닙니다.
2. 첫째의 1주택 보유가 매매 불가능 사유인가?
이 부분 역시 중개사의 오해입니다.
조합원 지위 양도 가능 조건: 1세대 1주택자로서 10년 보유·5년 거주한 주택을 양도할 때 지위 승계가 가능합니다.
상속인의 경우: 삼 형제가 공동으로 상속받아 대표조합원을 둘째(무주택자)로 선임했다면, 대외적으로는 둘째가 해당 주택의 조합원 권리를 행사하는 주체가 됩니다.
상속 주택 수 제외: 세무상으로나 정비사업법상으로나, 상속으로 어쩔 수 없이 갖게 된 공유 지분 때문에 기존 조합원의 지위 양도가 원천 봉쇄되지는 않습니다. 특히 첫째분이 가진 기존 1주택은 이 재건축 주택의 양도 가능 여부를 결정하는 '세대원' 기준에 영향을 주지 않습니다. (분가하여 별도 세대를 구성하고 있다면 더더욱 무관합니다.)
3. 매매가 가능한 핵심 근거 (투기과열지구 예외 규정)
현재 관리처분인가 전이므로, 다음 요건만 갖추면 매수자는 조합원 지위를 승계받을 수 있습니다.
상속받은 주택일 것: 이미 상속으로 취득하셨으므로 충족.
보유/거주 합산: 아버지 기간을 합산하여 10년 소유 / 5년 거주 충족.
대표조합원 선임: 둘째분을 대표조합원으로 신고 완료.
일부 중개업소에서는 재건축 지위 양도 규정이 워낙 복잡하다 보니 '보수적으로 안 된다'고 답하거나, 최근 강화된 다주택자 규제와 혼동하는 경우가 많습니다.
[대응 전략]
조합 사무실 방문: 중개사가 아닌 재건축 조합 사무실에 방문하여 "피상속인 기간 합산 특례를 적용받아 둘째를 대표조합원으로 하여 매도하려 한다"고 문의하십시오. 조합에서 승인하면 매매에 아무런 법적 하자가 없습니다.
세무사 상담: 양도소득세 비과세 여부는 또 다른 문제입니다. 첫째분의 지분 때문에 전체가 비과세를 받지 못할 수 있으므로, 매매 계약 전 상속 주택 전문 세무사를 통해 세액을 미리 계산해 보시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.