재건축 초과이익환수제는 어떤 경우에 부담금이 발생하나요?

재건축 초과이익환수제의 부담금 발생 요건이 궁금합니다. 면제 기준, 개시 시점과 종료 시점 주택 가격 산정, 개발비용 공제, 부담금 분납과 납부 유예, 조합원 부담 구조, 최근 제도 개정도 알려주세요. 부담금이 실제 분양가에 미치는 영향도 궁금합니다. 부담금을 못 낸 조합원의 처리, 지역별 부담금 사례, 부과 시점 이후 매도할 때 세금도 궁금합니다