계속되는 누수로 인한 반전세계약 파기와 월세 지급 거부

Question

일단 곰팡이 및 누수가 좀 심한 상황입니다

해당 부위들은 매년 같은 자리에서 누수가 발생하고있습니다

일단 제가 재촉한 결과

어디서 전문가를 데려와 윗층 화장실이 문제라며

해당 부분 방수공사를 다시 했는데

공사를 했음에도 불구하고

여전히 누수가 계속 되고있는 모습이구요

수선의 의무에 최선까진 아니여도

하려고 노력하고는 있으나

1. 같은부위에 반복하여 누수가 발생된점 <= 제대로 수리를 한게 맞는지 야매수리가 된건 아닌지

2. 한달이 넘어가는 동안 곰팡이와 누수때문에

벌레가 날아다니고 물이 떨어져

정상적으로 사용하고있다고 보기 어려운점

위의 두가지 이유로 계약 파기 또는 월세 지급 거부 가능한지 알고싶어요

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   임차인이 반복되는 누수와 곰팡이로 인해 주거의 본질적 사용이 불가능할 정도라면 계약을 해지할 수 있고, 사용불능 부분에 대한 차임 감액이나 지급 거부도 인정될 수 있습니다. 다만, 계약 파기와 차임 거부는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로 반드시 증거를 확보한 상태에서 진행해야 합니다.

2. 임대인의 수선의무 위반
   임대차계약에서는 임대인이 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지·수선할 의무가 있습니다. 동일 부위에서 반복적인 누수가 발생하고 공사 이후에도 개선되지 않았다면 임대인이 의무를 제대로 이행하지 않은 것으로 평가될 수 있습니다. 단순한 임시 보수가 아닌 근본적 원인 제거가 요구됩니다.

3. 계약 해지의 정당성
   민법상 임차 목적의 본질적 부분이 침해되면 임차인은 계약 해지를 주장할 수 있습니다. 곰팡이와 물이 떨어져 거주 자체가 곤란하다면 ‘계약 목적 달성 불능’에 해당할 수 있습니다. 특히 장기간 방치되었다면 임차인의 해지 통보는 정당성이 인정될 가능성이 높습니다.

4. 월세 지급 거부 또는 감액
   임차인이 전혀 사용할 수 없는 공간에 대해서는 차임 상당액의 지급 거부가 가능하며, 부분적 사용 불능 상태라면 차임 감액 청구가 인정될 수 있습니다. 다만 전액 거부는 법원이 과도하다고 판단할 수 있으므로, 사용 불가능한 범위에 따라 비율을 정해 감액하는 방식이 현실적입니다.

5. 실무적 대응 방안
   우선 내용증명을 통해 누수와 곰팡이로 인한 계약 해지 의사 또는 차임 감액 요구를 명확히 전달하는 것이 필요합니다. 사진, 영상, 수리업체의 진단서 등 객관적 자료를 확보해두어야 하며, 임대차분쟁조정위원회를 통한 조정 절차도 고려할 수 있습니다. 임대인이 불응할 경우 계약해지 확인 소송과 손해배상 청구까지 진행할 수 있습니다.

6. 결어
   임대인의 소극적 대응으로 동일 하자가 반복되고 거주환경이 현저히 악화된 경우, 임차인은 계약 파기와 차임 조정 모두 주장할 수 있습니다. 중요한 것은 철저한 증거 확보와 절차적 정당성을 지키는 것입니다.