가족간 부동산 매매에 대해서 알고싶습니다.
부모님집 아파트 (시세 2억 6천)을 매매하려고 합니다. 2억원에 매매를 하려고 했는데 저가 매매 30% 적용이라는 걸 보고요. 그런데 주변에 물어보니 이럴때는 취득세를 더 많이 내야하고 복잡하다고 하더라구요. 매매계약은 부동산에서 작성할거고 . 세금과 취득세등을 고려하여 얼마를 기준으로 어떻게 계약하는게 좋을까요.?
안녕하세요. 고유빈 세무사입니다.
가족 간 저가매매의 경우 부모님 쪽에서 1세대 1주택 또는 일시적 2주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우 좋은 절세 방안이 될 수 있습니다.
부모님이 1세대 1주택이시고, 질문자님께서 10년 간 별도 증여받은 금액이 없다고 가정하고 말씀드리겠습니다.
이 경우 약 1.32억원에 거래하시면 증여세가 발생하지 않습니다.
2.6억원의 주택을 저가 매매하는 경우, 부모님의 양도가액은 시가로 계산되나 이에 대해 1세대 1주택 비과세가 적용되어 양도소득세가 발생하지 않습니다.
직계존비속 간 증여는 10년간 누계액 5천만원까지 공제해주기에 증여재산가액이 5천만원이 되는 저가매매가액(X값)을 찾는 것이 가장 저렴한 금액으로 증여세없이 주택을 받을 수 있는 방안입니다.
이 때, X값은 다음과 같이 계산됩니다.
2.6억-X- min(3억, 2.6억x30%)= 5천만원
X값: 1.32억원
다만, 이 경우 취득세는 일반 매매보다 많이 발생할 수 있는데, 1.32억X1.1% + 1.28억X3.8% = 6,316,000원 입니다.
만약 일반적인 가액으로 거래한 경우, 2.6억 X 1.1%= 2,860,000원 이기에 약, 3,456,000원 더 발생하는 것입니다.
따라서, 각자의 상황에 따라 자금마련에서 이득을 볼 지, 취득세를 더 부담하더라도 낮은 가액으로 거래를 할 지, 양도자인 부모님의 주택수는 어떤 지에 따라 최선의 금액을 설정하여 거래하시는 것이 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.
가족간 부동산 거래는 증여세, 양도소득세, 취득세 최소 3가지 세목을 검토해야 합니다. 우선 해당 재산의 소득세법과 상속세 및 증여세법상 시가 평가가 선행되어야 매매가액 산정이 가능합니다.
지방세법상 시가보다 5% 벗어난 금액으로 특수관계인간 거래하는 경우 해당재산의 시가를 기준으로 취득세를 산정하게 되어 있습니다.
법률 검토 없는 가족간 부동산거래는 추후 각종 세금 추징과 가산세를 부담하는 사례가 많으니 가까운 전문 세무사와 사전 상담 후 진행하는 것을 권장합니다.
아래 블로그에서 가족간 부동산 거래에 관한 내용을 정리하고 있으니 참고하세요.
안녕하세요. 박성진 세무사입니다.
시가의 30%이내의 금액으로 특수관계자간에 저가로 양도하는 경우에는 양도세는 시가로 양도세를 재계산하게 되고
취득세도 시가인정액으로 취득세를 재계산하게 됩니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
저가로 매매하더라도 취득세는 시가 기준으로 부과가 되는 것이므로 저가매매를 하시면 될 것으로 보여집니다.