전세권 설정이랑 확정일자 둘 다 받아놨는데 궁금한 점이 있어요

Question

매매가 16억정도 하는 곳에 전세 11억(대출x)으로 들어와서 살고 있는 세입자인데요.

요즘 집값이 많이 떨어져서 만기 퇴실시에 전세금보다 집값이 떨어지는 경우에는 경매가 가능하다고 들었는데, 경매가가 제 전세금에 미치지 못할 경우 부족한 금액은 어떻게 되는건가요?

그리고 보통 전세권이랑 확정일자 둘 중 하나만 하던데 둘 다 하면 비용말고 또 단점이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

우리 부동산 시국이 참으로 하수상하게 흘러가고 있어 안타깝습니다.

전세권설정이나 확정일자나, 만에

하나 임대차목적물이 경매에 들어갔을 경우에는 결국은 선순위에 의해 우선변제권을 확보하는 역할이기때문에, 둘 다 그 점에 있어서는 똑 같은 것이라 할 것입니다.

둘 다 한다고 해서 무슨 단점이 있고 그런 것은 아닙니다.

아무리 전세권을 설정했다 하더래도 전세권에 의해 경매 후의 경락대금이 전세보증금에 미치지 못한다면, 그것으로 밖에는 어쩔 도리가 없게 됩니다.

역전세가 안생기고, 새로운 세입자가 들어와서 온전히 이사갈 수 있기를 바라야 하겠지요.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 전세권은 물권으로서 등기부상 등기가 가능한 권리입니다, 이 전세권은 따로 법정판결 없이도 바로 전세금회수를 위해 경매신청이 가능하고 대항력과 우선변제권 모두를 보장받는 권리입니다, 단 등기시 수수료가 거래금액에 따라 적지 않죠. 그래서 주임법을 통해 전세권에 준하는 대항력과 우선변제권을 위해 전입신고와 확정일자로써 임차인을 보호하고 있습니다. 즉 전세권등기가 설정되면 확정일자는 꼭 필요한 부분이 아닐수 있습니다. 그리고 임차권만으로 바로 경매신청은 어렵습니다. 법원 판결에 의한 권원이 생겨야만 가능합니다, 이를 통해 경매가 진행될 경우 전액회수가 안되면 임차권은 인수권리로 남기 때문에(최선순위 대항력있는 임차권일 경우) 보증금 회수의 기회는 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 이조윤 공인중개사입니다.거주하는 집에 처음 입주할때 대출이 없었다면 전입신고와 동시에 확정일자를 받아 놓으셨다면 걱정하실필요는 없습니다 전세권설정은 보증금전액을 보호 받아야 하는데 전입신고와 확정일자를 못 받을경우 에 주로 전세권 설정을 합니다 경매가 들어 갔을경우 경매 금액이 보증금에 못 미칠경우에는 상황은 같은 상황이며 부족분은 임대인의 부채로 남습니다

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

경매 진행시 선생님께서 1순위라면 대항력도 유지되므로 계속 거주할 수 있고, 계약만료시 새임대인에게 전세보증금 반환 받음. 그리고 낙찰자로부터 배당을 받을 수 있어 전세금 전액을 받을 수 있습니다. 낙찰가가 전세금보다 적은데 후순위라면 전세금을 잃을 수 있습니다. 새임대인에게 이사비용은 받을 수 있습니다.

전세권은 임대인동의필요, 비용이 발생, 계약기간 만료 시 말소해야됨, 전세권자가 직접 경매 신청 가능, 하지만 건물의 일부만 전세 중이라면 건물 전체에 대한 경매신청 불가, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정등기를 한 경우는 대지의 환가대금에선 우선배당을 받을 수 없음. (아파트같이 집합건물의 경우 전유부분과 대지권에 배당가능)

확정일자는 실제거주하면서 주민등록전입시고를 해두지 않은 경우 보호 못받음.전세계약기간 만료된 경우에 임대인이 보증금을 반환하지 않은 경우 임차인은 별도로 임차보증금 반환청구소송을 제기하여 승소판결 받은 후 그 확정 판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음. 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야함. 등기부에 본인의 확정일자 확인 불가능.