어머니명의집 아들이 월세들어가 살았을때 증여세,상속세 줄이는방법
안녕하세요 현재 저희어머니는 2주택
(1.부모님거주 2. 월세입자거주) 가지고 계시고
저는 독립해서 월세살고있습니다.
제가 계약기간 끝나는 시점과 2번에 살고있는 월세입자계약기간과 끝나는 시점이비슷해서
제가
2번집에 월세로 들어가 살려고하는데 질문있습니다.
증여세가 안붙는 조건으로 5000정도 지원해주셨다고 가정했을때 현재 2번집 월세시세가 3000/100정도 합니다 5000을 받고(증여세 안내는선) 5000으로
보증금+월세를 내려하는데 이과정에서 문제가있을까요? 아니면 이방법말고 더 좋은방법이 있을까요
현재 연봉5000이상이라 청년버팀목전세는 안될거같습니다.
증여세가 안붙는 조건으로 5000정도 지원해주셨다고 가정했을때 현재 2번집 월세시세가 3000/100정도 합니다 5000을 받고(증여세 안내는선) 5000으로
보증금+월세를 내려하는데 이과정에서 문제가있을까요? 아니면 이방법말고 더 좋은방법이 있을까요
==> 현재 상황 만을 고려할 때 5000만원을 증여받는데 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문에서 2번주택의 시세를 정확하게 알수는 없으나, 대략 4억전후로 보입니다. 보통 직계존비속간 무상임대차를 한 경우 사용수익에 대한 실익을 증여로 볼수 있는데, 쉽게 주택가격이 13억이하의 경우 5년간 무상거주를 해도 증여세의 문제는 발생되지 않습니다. 즉, 질문처럼 보증금을 부모님께 현금증여받아서 보증금을 치루는 것보다는 무보증금에 월세로써 계약을 하시고 월세납입을 하시는 방법이나 아니면 그냥 위 조건에 해당되면 무상거주를 하셔도 크게 문제되지 않을 것으로 보이기에 현금증여등의 복잡한 방법은 하지 않아도 될듯 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
결론만 말하면 지금 생각하신 구조는 기본적으로 잘 짜신 편입니다. 다만 월세를 얼마나 깎을지에 따라 저가임대에 따른 증여세 이슈가 생길 수 있어서 시세에서 너무 크게만 내리지 않도록 조정하는게 포인트입니다.
정리하면 5천만 원 증여 자체는 공제 한도 내라 큰 문제 없고 월세만 시세 70%이상으로 맞추면 저가 임대 증여세도 피하면서 어머니와 세무 리스크 없이 깔끔하게 설계할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
5000만 원은 증여세 공제 한도 내여서 문제 없습니다
보증금 5,000 + 월세를 적절히 조정하면 증여 아닙니다
가족 간에도 시세 대비 과도한 월세할인은 위험하니 월세 일부는 반드시 내야 합니다
보증금으로 월세 일부를 대체하는 구조는 정상적인 임대차 방식이라 세무상 문제 없고
계약서 작성하고 실제 계좌이체는 반드시 하시는게 좋습니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
어머니께서 자녀에게 집을 월세로 내어주실 때 발생할 수 있는 증여세 문제는 크게 두 가지 측면에서 살펴보셔야 합니다.
5천만 원 현금 증여는 문제 없나요? ==>
현금 5 천만 원 지원 받으시는 것은 증여세 문제가 없습니다.「상속세 및 증여세 법」에 따르면 성년 자녀가 부모님으로부터 증여 받는 경우, 10년 동안 합산하여 5 천만 원까지는 증여세가 면제됩니다. 따라서 어머니께서 본인에게 5 천만 원을 현금으로 증여하시는 것은 세법 상 비과세 대상이므로 걱정하지 않으셔도 괜찮습니다.
어머니 명이 집에서 월세로 거주할 때 증여세 문제가 발생할 수 있나요?==>
이 부분이 본인께서 가장 주의 깊게 살펴 보여야 할 부분입니다. 세법에서는 특정 행위의 명칭이나 형식에 관계 없이, 실제 타인의 재산으로 인해 이익을 얻었다면 이를 증여로 보아 과세할 수 있습니다.
무상 또는 저가 임대에 따른 증여 : 부모님이 소유한 주택에 자녀가 시세보다 현저히 낮은 금액으로 거주하거나 아예 무상으로 거주할 경우, 그 '무상 사용 이익' 또는 '저가 사용 이익'에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다. 즉, 시세보다 적게 지불하는 월세 만큼의 이익을 어머니로 부 터 증여 받은 것으로 간주하는 것입니다.
보증금 상향 조정과 월세 인하 : 현재 시세가 보증금 3 천만 원을 보증금에 추가하여 보증금을 높이고 월세를 낮추려는 계획이시죠. 보증금을 높이고 월세를 낮추는 것은 일반적인 임대차 시장에서도 흔히 있는 일입니다 하지만 이 때 낮춰지는 월세가 주변 시세와 비교했을 때 '현저히 낮은 대 가'로 판단될 정도가 된다면 문제가 될 수 있습니다.
더 좋은 방법은 무엇일까요 ?==>
1. 시세에 맞는 합리적인 계약 조건 설정 : 어머니 댁의 임대차 계약은 주변 시세에 맞춰 보증금과 월세를 합리적인 수준으로 결정하시는 것이 가장 중요합니다. 임대차 계약은 일반적인 타인 간의 거래와 동일하게 명확한 계약서를 작성하시고, 보증금 및 월세 납 입 내역(통장 이체 내역 등)을 잘 보관해 두시는 것이 좋습니다.
2. 증여 받은 5 천만 원의 활용 : 어머니께서 지원해주시는 5 천만 원은 본인께서 월세를 납부하시거나 생활비 등 본인의 용도로 자유롭게 사용하시면 됩니다. 즉 5 천만 원을 보증금으로 넣는다고 해서 월세를 지나치게 낮추기보다는, 5 천만 원은 현금 증여로 활용하시고, 월세는 시세에 맞게 계약하시는 것을 권해드립니다. 만약 보증금을 높여서 월세를 낮추고 싶으시다면, 주변의 유사한 조건의 전 월세 전환 율 을 참고하여 '시장 가격'에 맞는 수준으로 조정하는 것이 필요합니다.
결론적으로, 상속세 및 증여세를 줄이기 위해서는 명확한 증여(5,000만 원)와 정상적인 임대차 계약서(시세에 맞는 월세 지급)을 통해 어머니의 재산이 무상으로 이전 되지 않도록 하는 것이 중요합니다.