(변호사님 답변바랍니다) 임대인의 가압류 내용증명에 대한 대응

Question

1. 기본 상황

• 거주지: 인천 부평구 소재의 아파트

• 임대차계약: ~ 2026.02월 만기 (보증금 2억 5천만원)

• 임대인이 2025년 9월 초 내용증명을 보내옴

2. 임대인이 보낸 내용증명의 주요 내용

• 본인이 건설사를 상대로 소송을 제기했고, 이에 따라 임대인의 명의 부동산(현 아파트 포함)이 가처분·가압류될 수 있다는 법률 자문을 받았다고 함

• 따라서 임차인에게 미리 통보한다는 취지

• 아울러 2026년 2월에 종료되는 계약의 갱신 여부를 알려달라고 요구

  • 갱신할 경우: 보증금 5% 인상 조건 제시

  • 퇴거할 경우: 새로운 임차인을 구할 예정이라고 통보

3. 임차인(본인)의 입장

• 계약갱신요구권을 행사하여 2년 더 거주하고 싶음

• 다만, 임대인의 개인 소송 문제로 인해 보증금 반환이 위험해지지 않을까 우려

• 특히 임대인이 실제로 소송을 진행 중인지, 가압류 가능성이 현실적으로 보증금에 영향을 미칠 수 있는지 궁금함

4. 상담 시 구체적으로 묻고 싶은 질문

• 임대인이 개인 소송으로 가압류·가처분을 당한다 해도, 임차인의 보증금 반환 청구권은 법적으로 안전한지? (주택임대차보호법 제3조, 제8조 관련)

• 제가 계약갱신요구권을 행사하면, 임대인이 소송이나 재정 문제를 이유로 이를 거절할 수 있는지?

• 실제로 보증금 안전을 강화하려면 전세권 설정 등기가 최선인지, 아니면 다른 방법(가압류 예방, 추가 특약 등)이 있는지?

• 임대인이 “소송을 하고 있다”고 주장하는데, 제가 사건번호를 요구해서 확인할 권리가 있는지? 만약 알려주지 않으면 어떻게 확인할 수 있는지?

• 변호사님이라면 이 상황에서 제가 가장 안전하게 대응할 수 있는 방법(갱신/퇴거/등기/소송 대비)을 어떻게 권하시겠는지?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

상세한 상황 공유 감사합니다. 임차인 입장에서 가장 중요한 포인트는 계약갱신요구권 행사 여부와 보증금 반환 안전성 확보입니다. 질문하신 항목별로 정리해드리겠습니다.

1. 보증금 반환청구권의 안전성
   임대인의 부동산이 제3자(채권자)에 의해 가압류되더라도, 임차인이 주택임대차보호법상 대항력(주민등록·점유)과 확정일자를 갖추고 있다면, 임대차보증금 반환채권은 우선적으로 보호받습니다. 특히 임차권등기명령을 신청하거나, 전세권을 설정해 두면 다른 채권자보다 확실히 우선합니다. 따라서 단순히 임대인이 개인 소송 중이라는 사정만으로 임차인의 보증금 반환권이 무력화되지는 않습니다.

2. 계약갱신요구권 행사 제한 사유
   주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권은 원칙적으로 임차인이 행사하면 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다. 정당한 사유란 임대인 본인 또는 직계가족의 실거주, 임차인의 차임 연체, 불법 전대, 철거·재건축 등 법률에 열거된 경우입니다. 임대인이 개인 소송을 진행 중이라는 사정은 거절 사유가 되지 않습니다. 따라서 소송이나 재정 문제를 이유로 갱신 거절은 불가능합니다.

3. 보증금 안전을 위한 조치
   현실적으로 가장 확실한 방법은 전세권 설정등기입니다. 등기를 하면 보증금 반환채권이 물권으로 전환되어 강력히 보호됩니다. 다만 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 이를 거부한다면, 임차권등기명령 제도를 활용할 수 있습니다. 또, 보증보험(주택도시보증공사 HUG 등)에 가입해 두는 것도 보증금 안전을 위한 대안입니다.

4. 임대인의 소송 확인 방법
   임대인이 “소송을 하고 있다”고 주장한다면, 임차인이 사건번호를 요구할 권리는 직접적으로 인정되지는 않습니다. 그러나 임대인이 자신의 주장을 이유로 임차인에게 불안을 주는 상황이므로, 사실 확인은 합리적 요구입니다. 알려주지 않는다면, 법원 인터넷 등기소를 통해 해당 부동산에 대한 가압류·가처분 등기 여부를 열람할 수 있고, 민원실을 통해 등기부등본 발급 시 확인 가능합니다.

5. 안전한 대응 전략
   변호사 입장에서 조언드리자면,

• 계약갱신요구권을 행사하시되, 확정일자와 주민등록·점유를 유지해 대항력을 강화하십시오.

• 보증금 위험에 대비해 임대인과 협의가 된다면 전세권 설정을 요구하고, 거부할 경우 보증보험 가입을 권합니다.

• 만약 임대인이 끝까지 불안정한 태도를 보인다면, 계약 만료 시 퇴거를 고려하고, 퇴거 전 반드시 임차권등기명령을 신청해 두어 권리를 확보하는 것이 안전합니다.

• 사건번호 확인은 직접 요구할 수 있고, 임대인이 불응하면 등기부 열람으로 사실 여부를 확인하면 충분합니다.