부동산 계약 만기일에 보증금을 은행에서 받고 전세 대출을 임대인에게 전환이 가능할까요?

Question

12월 15일 계약만기일 입니다.

전세대출 2억2천 / 자본금 8천 총 3억 보증금 계약하였으며

2022년12월15일 계약만기 및 이사할 곳 잔금일 입니다.

1. 현재 거주하는 곳의 새로운 임차인이 구해지기 전, 저는 이사할 곳 계약을 마쳤습니다.

(임대인에게 2달 전 이사 통보, 11월초 본계약 있으니 계약금 요구하였으나 거절)

11월 13일 부동산에서 연락을 받았는데 세입자가 구해지기도 전에 무슨 대안이 있길래

이사할 곳 계약을 해버렸냐는 맥락으로 연락을 받았습니다.

2. 11월13일에 집주인은 23년 3월 매도 계약을 했다고 합니다.(계약만기는 22년 12월15일)

3개월의 텀이 있는데 지금 제가 갖고있는 대출을

임대인에게 전환하는게 가능할까요? 부동산에서 이 방법을 알아봐 달라고 요청이 있었습니다.

( 은행에서 3억2천 보증금을 계약 만기일에 받고 3억2천에 대한 대출이자를 임대인이 3월까지 이자를 납부하는 방식 )

위와같은 경우에 제 잘못이 있나요?

2번과 같은 방법으로 은행에서 처리가 가능할까요?

향후 어떻게 대처하면 좋을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

님의 전세대출은 목적물(전세집)이 새로 이사갈 집을 대상으로 한 것이고, 지금의 집이 아니므로, 현 임대인에게 전세대출을 전환한다는 것은 불가능한 것으로 사료됩니다.

임대인이 주택 퇴거대출을 받든지 신용대출을 받든지, 3월의 매도대금에서 계약금을 당겨오든지, 무슨 수를 쓰서라도 임차인의 보증금을 마련해야 하겠지요.

중개하는 부동산은 사안의 본질을 일고 협조를 구해야하는데, 임대인편만 드는 것 같아, 님이 잘 대처해서 보증금을 받아야 새집의 계약에 위약이 안되니, 강하게 푸시를 해야할 것입니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 계약만기를 기준으로 다른 곳을 계약하는 건 아무런 문제가 없습니다. 주임법상 계약만기가 되면 당연히 보증금을 돌려받을수 있는 권리가 있기때문에 부동산에서 말한 것은 법적인 부분보다 만기일에 보증금 미반환으로 인한 다른 계약진행이 어려운 점때문에 말한듯 보입니다.

2. 전세대출의 경우 타명의로 대출전환은 불가능 합니다. 아마도 대출연장을 하고 그로인한 이자를 임대인이 배상해준다는 내용인듯 보이고 부동산에서는 대출만기를 연장할수 있는지를 알아봐 달라는 것으로 생각되어집니다.

위 질문에서 가장 큰 문제는 기존 전세가 아닌 새로 갈 전세 계약에 대한 잔금을 처리하기 힘들수 있는 점입니다. 물론 그 금액의 융통이가능하신 상태라면 임시적으로 계약 이행을 할수 있겠지만 그게 아니라면 계약자체가 해지되고 계약금도 날릴수 있기때문입니다. 위에서 말한 방법은 임대인이 본인기준의 생각만을 얘기한듯 보입니다. 우선은 임대인에게 계약만기시 주담대대출등을 통해서라도 보증금상환을 요구하시고, 만약 지연되어 새로운계약에 문제가 생길경우 이행의무불이행으로 인한 손해배상청구를 진행하겠다고 말씀해 두시기 바랍니다.