현재 전세계약 기간이 지났음에도 보증금을 돌려받지 못했습니다.
현재 부동산 상황
1. 현재 건물은 다중주택 이며 한명의 건물주 (누나)가 있으며, 위임장을 받고 남동생이 건물을 관리, 계약서 작성 등 모든 관리를 하고있습니다.
2. 현재 건물은 봉천동에 위치하였으며 21년 리모델링 후 전 세대가 비슷한 시기에 입주하였습니다.
B1층 (2세대) , 1층 (6세대)월세 이외 2,3,4층 5층 옥탑방 (약 18세대)는 전세 계약으로 들어온 것으로 알고있습니다.
3. 건물에는 등기를 확인했을 때 처음과 동일하게 근저당권 약 10억이 있습니다. (저번주까지 변동 없음)
4. 현재 건물은 관리인 (남동생) 이 관리 중이며 , 실명의자는 누나 입니다. / 계약은 남동생과 하였으며 위임장 등을 확인하였으며, 계약 당시 건물 실명의자가 아닌 위임자가 계약을 해도 상관없다는 답변도 받았으며 녹취도 하였습니다.
5. 건물주 말로는 저 포함 몇 명을 제외한 나머지는 전세 연장 계약을 하였다는 말을 들었습니다.
상황 설명
2021년 12월 30일 부터 2023년 12월 30일 까지 봉천동에서 전세계약을 (보증금 1억 4천 만원) 하였으며, 23년 6월부터 방을 빼달라고 요청했습니다.
23년 10월쯤부터는 12월 30일 계약 만료가 되면 다음 세입자가 오지 않아도 전세금 1억 4천 만원을 돌려달라고 했으나 다음 세입자가 들어와야 빼줄 수 있다는 말과 함께 계약 만료가 되어도 보증금을 빼줄 수 없다는 말을 하였습니다.
더이상 계약 연장은 없을거라고 말을 했지만 다음 세입자가 들어와야 돈을 돌려줄 수 있다는 말과 함께 24년 4월 25일까지 다음 세입자가 오지 않을 경우에는 보증금 1억 4천 만원을 따로 만들어 돌려주겠다는 약속을 하였으며, 제가 머무는 동안에 대한 전세대출 이자에 대해서는 24년 1월 ~ 보증금을 돌려주는 달 까지의 이자를 내주는 내용으로 확인서를 23년 12월 27일 1장 작성 후 집주인은 사진으로 찍어갔으며 원본은 제가 보관 중 입니다.
확인서 작성 후 1월 초에 집주인에게 보증금 1억 4천 만원 중에 4천 만원 만이라도 먼저 반환을 요청하였으며, 2월 말에서 3월 중으로 만들어줄 수 있다는 말을 구두로 약속하였으며 녹취는 해두었습니다.
관련해서 몇가지 궁금한 점이 있어 글 남깁니다.
질문 사항
1. 23년 12월 30일까지 임대차기간 만료 후 별다른 내용증명, 임대차등기신청은 진행하지 않았습니다.
24년 4월 25일까지 다음 세입자가 들어오지 않을 경우 별도로 돈을 만들어 돌려주겠다는 확인서만 받은 상태입니다.
확인서만 작성한 상태에서 집주인이 만약의 상황 ( 경매 , 도주 ) 에 대하여 보증금 방어, 환수가 되는지 궁급합니다.
2. 집주인과 다음 세입자가 4월 25일까지 들어오지 않는다면 보증금을 돌려준다고 하였으나 (관련해서 확인서도 작성) 현재 다음 세입자가 구해질 것 같지 않은 상황에서 내용증명, 임대차등기신청을 해도 상관이 없는지 궁금합니다.
3. 제가 확인서 작성 도중에 제 보증금에 대한 방어를 위해 임대차등기신청에 대한 언급을 하였는데 집주인이 "임대차등기신청을 할 경우에는 건물을 경매에 넘길 수 밖에 없다" 라고 답변을 하였습니다. 이 언급에 대해서 문제가 없는지 궁금합니다.
4. 상황 설명 중 1월 초에 먼저 달라고 요청했던 4천 만원에 대해 2월 말 ~ 3월 중으로 줄 수 있을 것 같다는 답변에 대해 구두로 약속한 것에 지켜지지 않을 경우 법적 대응이 가능한지 궁금합니다.
5. 현재 저는 12월 10일 결혼식을 올렸으며 , 임대차 만료 기간인 12월 30일에 맞춰 현재 집을 빼고 새로운 집으로 이사 , 신혼집을 준비하려고 하였으나 보증금을 돌려받지 못하여 어쩔 수 없이 현재 집에 살고있는 상황입니다.
신혼집을 구하지 못하는 상황에 대해 전세계약기간 만료 후 부터 보증금을 돌려주는 달 까지의 전세대출 이자만 돌려받기에는 손해보는 것을이 많아 이에 대한 합당한 보상을 요구할 수 있는지 궁금합니다.
6. 전세계약 문제로 인해 연말에 받은 건강검진에서 우울증 증세가 있다는 진단을 받았습니다.
관련해서 현재의 문제에 엮어 해결할 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.
마무리
현재는 어쩔 수 없이 합의서를 작성 후에 최대한 빠르게 다음 세입자가 오기를 기다리고만 있는 상황입니다.
집주인은 연락은 잘 되고 집을 빼기위해 노력하고 있다고는 하나 집을 보기위해 오는 사람도 제가 올린 당근 부동산에서만 오고 별도로 집을 보기위해 오는 사람도 없는 상황입니다. 이에 합의서만 믿고 마냥 기다렸다가 4월 25일까지 기다렸다가 보증금을 돌려받고 나가는 방법밖에 없는지, 아니면 미리 제 보증금을 방어, 보존 , 환수를 하기위해 별도로 조취를 취해야 할지 법적인 조언을 듣고자 글 남깁니다.
감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1. 23년 12월 30일까지 임대차기간 만료 후 별다른 내용증명, 임대차등기신청은 진행하지 않았습니다.
==> 지금부터라도 지금까지 진행경과를 보내시여 법적인 처분 준비를 하시는 것이 적절해 보입니다.
24년 4월 25일까지 다음 세입자가 들어오지 않을 경우 별도로 돈을 만들어 돌려주겠다는 확인서만 받은 상태입니다.
확인서만 작성한 상태에서 집주인이 만약의 상황 ( 경매 , 도주 ) 에 대하여 보증금 방어, 환수가 되는지 궁급합니다.
==> 경매처분된다면 권리관계를 분석한 후 보증금 보호가능여부를 판단해야 합니다.
2. 집주인과 다음 세입자가 4월 25일까지 들어오지 않는다면 보증금을 돌려준다고 하였으나 (관련해서 확인서도 작성) 현재 다음 세입자가 구해질 것 같지 않은 상황에서 내용증명, 임대차등기신청을 해도 상관이 없는지 궁금합니다.
==> 최소한 임차권등기명령을 신청햐여 두시기 바랍니다.
3. 제가 확인서 작성 도중에 제 보증금에 대한 방어를 위해 임대차등기신청에 대한 언급을 하였는데 집주인이 "임대차등기신청을 할 경우에는 건물을 경매에 넘길 수 밖에 없다" 라고 답변을 하였습니다. 이 언급에 대해서 문제가 없는지 궁금합니다.
==> 원칙에 따라 처리될 수 밖에 없어 보이고 임차권등기명령 보다 임대인 채무상환 능력붜 검토가 필요합니다.
4. 상황 설명 중 1월 초에 먼저 달라고 요청했던 4천 만원에 대해 2월 말 ~ 3월 중으로 줄 수 있을 것 같다는 답변에 대해 구두로 약속한 것에 지켜지지 않을 경우 법적 대응이 가능한지 궁금합니다.
==> 상기 사항을 종합적으로 판단해서 처리해야 합니다.
5. 현재 저는 12월 10일 결혼식을 올렸으며 , 임대차 만료 기간인 12월 30일에 맞춰 현재 집을 빼고 새로운 집으로 이사 , 신혼집을 준비하려고 하였으나 보증금을 돌려받지 못하여 어쩔 수 없이 현재 집에 살고있는 상황입니다.
신혼집을 구하지 못하는 상황에 대해 전세계약기간 만료 후 부터 보증금을 돌려주는 달 까지의 전세대출 이자만 돌려받기에는 손해보는 것을이 많아 이에 대한 합당한 보상을 요구할 수 있는지 궁금합니다.
==> 손해배상 청구 가능합니다.
6. 전세계약 문제로 인해 연말에 받은 건강검진에서 우울증 증세가 있다는 진단을 받았습니다.
==> 별도 인과관계여부를 판단한 후 법적인 처분이 필요합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1 확인서만 작성한 상태에서 집주인이 만약의 상황 ( 경매 , 도주 ) 에 대하여 보증금 방어, 환수가 되는지 궁급합니다.
확인서는 집주인이 보증금을 돌려줄 의사와 약속을 표시한 것으로, 임차인의 보증금 청구권을 증명하는 증거가 될 수 있습니다. 그러나 확인서만으로는 임차인의 보증금을 완전히 보호할 수 없습니다. 만약 집주인이 건물을 경매에 넘기거나 도주하는 경우, 임차인은 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 따라서 임차인은 보증금을 보호하기 위해 임차권등기를 하는 것이 좋습니다. 임차권등기란 임차인이 임대차계약을 통해 취득한 임차권을 부동산등기부에 등기하는 것으로, 임차권등기를 하면 임차인은 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다. 임차권등기를 하려면 임차권등기명령 신청서와 임대차계약서, 확인서 등을 준비하여 법원에 제출하면 됩니다. 임차권등기는 임대차계약 만료 전에도 할 수 있으며, 임차권등기를 하면 임차인은 보증금을 돌려받을 수 있는 확률이 높아집니다.
2 집주인과 다음 세입자가 4월 25일까지 들어오지 않는다면 보증금을 돌려준다고 하였으나 (관련해서 확인서도 작성) 현재 다음 세입자가 구해질 것 같지 않은 상황에서 내용증명, 임대차등기신청을 해도 상관이 없는지 궁금합니다.
내용증명은 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요구하거나 약속을 이행하라고 촉구하는 내용을 우체국을 통해 발송하는 것으로, 임차인의 청구권을 확정하고 증거를 확보하는 방법입니다. 내용증명을 하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 약속을 어기는 경우, 임차인은 소송을 제기할 수 있습니다. 내용증명을 하려면 내용증명서를 작성하여 우체국에 제출하면 됩니다. 내용증명서에는 임차인의 성명과 주소, 집주인의 성명과 주소, 임대차계약의 내용과 기간, 보증금의 금액과 반환일, 약속의 내용과 이행기한, 소송을 제기할 의사 등을 명확하게 기재해야 합니다. 내용증명은 임대차계약 만료 전에도 할 수 있으며, 내용증명을 하면 임차인은 보증금을 돌려받기 위한 절차를 촉진할 수 있습니다.
임대차등기신청은 위에서 설명한 바와 같이 임차인이 보증금을 보호하기 위해 하는 절차입니다. 임대차등기신청을 하려면 임차권등기명령 신청서와 임대차계약서, 확인서 등을 준비하여 법원에 제출하면 됩니다. 임대차등기신청은 임대차계약 만료 전에도 할 수 있으며, 임대차등기신청을 하면 임차인은 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다.
따라서 임차인은 내용증명과 임대차등기신청을 해도 상관이 없으며, 오히려 보증금을 돌려받기 위해 유리한 조치가 될 수 있습니다.
3 제가 확인서 작성 도중에 제 보증금에 대한 방어를 위해 임대차등기신청에 대한 언급을 하였는데 집주인이 “임대차등기신청을 할 경우에는 건물을 경매에 넘길 수 밖에 없다” 라고 답변을 하였습니다. 이 언급에 대해서 문제가 없는지 궁금합니다.
집주인이 임대차등기신청을 할 경우에는 건물을 경매에 넘길 수 밖에 없다고 한 것은 잘못된 정보입니다. 임대차등기신청은 임차인이 보증금을 보호하기 위해 하는 것으로, 집주인이 건물을 경매에 넘기는 것과는 무관합니다. 집주인이 건물을 경매에 넘기는 경우는 집주인이 다른 채권자에게 채무를 갚지 못하거나 파산하는 경우에 발생할 수 있습니다. 임차권등기를 한 임차인은 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있기 때문에, 집주인이 건물을 경매에 넘기더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 따라서 집주인이 임대차등기신청을 할 경우에는 건물을 경매에 넘길 수 밖에 없다고 한 것은 임차인을 협박하거나 혼란스럽게 하려는 의도가 있을 수 있습니다. 이 언급에 대해서는 문제가 있으며, 임차인은 임대차등기신청을 하는 것이 자신의 권리를 보호하는 데 도움이 될 수 있습니다.