원룸 반전세로 계약하려는데 근저당 및 전세권
예상 거래가 17억 5000만원
근저당 7억
전세권 6500만원, 8000만원 (계약하려는 방은 아닙니다.)
지금 집주인 분이 23년에 건물을 구매하시고,
그 뒤로 보증금 지급이 미뤄진적은 없습니다.
건축물 대장에 있는 세대수와, 실제 세대수는 동일합니다.
1. 전세권이 설정되어 있는 방이 계약하려는 방과는 다른 방인데,
혹시 문제가 발생할 사항이 있을까요?
2. 거래가 대비 근저당이 50%이하인데 문제는 없을지?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 최악의 경우 경매로 넘어갔다고 과정을 하게 될 경우 낙찰가격에서 선순위들 부터 대출이나 임차권 배당을 받고 남는 부분이 게약할려고 하는 보증금 보다 훨씬 크게 여유가 있을 경우는 그나마 괜찮겠지만 그렇지 않을 경우는 보증금 회수에 문제가 될 수도 있으니 잘 분석을 해서 계약을 하시는 것을 추천드립니다.
위의 경우 정확한 시세파악도 필요하고 인근 경매 낙찰대금이 얼마정도이고 그리고 선순위 근저당권 및 임차권, 그리고 얼마정도 여유가 있는지를 아주 보수적으로 접근을 해서 계산을 해보시고 결정을 하시길 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
원룸 같은 다가구주택은 단독주택으로 분류되므로 다른방에 전세권이 설정되어 있어도 본인의 보증금에 영향을 미칠 수 있습니다. 일반적으로 다가구주택인 경우에는 본인의 보증금 + 선순위 보증금 + 근저당권 금액을 합한 금액이 주택시세의 60% 이내인 경우가 안전하다고 할 수 있으며 80% 이상이면 위험하다고 할 수 있습니다.
1. 전세권이 설정되어 있는 방이 계약하려는 방과는 다른 방인데,
혹시 문제가 발생할 사항이 있을까요?
===> 네 이러한 경우 보증금 보호에 문제가 없는지를 우선적으로 확인이 필요해 보입니다. 확인할 수 있는 방법으로 아래와 같은 방법을사용하시기 바랍니다.
"해당 부동산 실거래가격 * 70%> 선순위 근저당 및 모든 보증금의 합계"가 되어야 안전하고 그렇지 않는 경우 계약을 진행하지 않는 것이 적절합니다.2. 거래가 대비 근저당이 50%이하인데 문제는 없을지?
==> 근저당 만을 가지고 판단이 불가합니다. 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
해당건물은 구분건물이 아닌 다가구와 같은 건물 한채가 하나의 등기부로 되어 있는 듯 보입니다. 이런 경우 다른 세대의 보증금과 대항력은 본인 순위에 영향을 주게 되기 떄문에 경매가 진행되거나 할 경우 배당순서와 최우선 변제시 영향을 줄수 있습니다.
앞에서 말한 것처럼 본인보다 먼저 계약을 하고 들어와 있는 세대 전체의 보증금이 본인 순위에 영향을 주기 떄문에 경매발생시 이로인한 배당에 문제가 발생할수는 있습니다. 다만 낙찰금액을 현시점에 알수 없고 질문의 제시한 내용만으로는 안전성여부에 대한 판단을 정확히 하기는 어렵습니다.
예상거래가는 17억 5천도 결국은 예상치이고, 확실한 선순위는 근저당, 전세권 2건 그리고 전세권등기를 하지 않고 먼저 입주한 세입자보증금이 될수 있습니다. 그렇게 되면 눈에 보이는 근저당만으로 안전성을 판단하기는 어렵습니다. 만약 근저당 + 전세권2건 + 선순위 임차권 보증금을 모두 더한 금액이 얼마인지를 확인해보시고 시세와 비교를 해보셔야 합니다. 즉, 등기부상 눈에 보이지 않는 선순위 임차인이 몇세대이며 보증금이 얼마인지가 우선적으로 확인이 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 위 사항으로 봤을 때는 문제가 있어 보이지 않습니다.
걱정 하지 마시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세권 설정헌 방에 대해서는 전체 건물중 일부를 임의로 담보로 제공하는 것이기 때문에 임차인의 계약관계과는 하등 영향을 받지 않습니다
그리고 근저당이나 전세권설정 및 현재 전세된 임차보증금 등을 전부 합계 금액이 50%수준이라면 대체로 안심하고 임대차계약을 추진하더라도 안전하다고 봅니다
그리고 계약 직전 건축물 등기 등본을 재열람 확인하시기를 권장드립니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
계약 전에 계약하려는 방에 전세권 설정 여부 확인과 등기부등본, 건축물 대장상 전세권 등재 여부를 꼼꼼하게 살펴보시고 거래가 대비 근저당이 50% 이하인 경우 문제가 될 소지는 적다고 보시면 될 것 같습니다
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