전세계약 전 주의해야할 점은 뭐가 있나요?
전세계약 하기전에 확인해야 하는 사항에는 무엇이 있나요?
최근 전세사기가 기승이기에, 알면서도 당하는 부분에 대해서 꼭 확인해야 하는 부분이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.
전세사기 예방법이요..!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세사기를 예방하는 방법은 어려 가지가 있습니다.
등기부등본을 확인하여 소유권 일치 여부를 보고 근저당권 및 가압류 존재를 확인해야 합니다.
전세가율 80% 이상은 위험하며 깡통전세의 위험이 있으니 조심하시길 바랍니다.
전입신고와 확정일자는 필수로 하셔야 합니다. 강제경매 시 보증금을 돌려 받으려면 꼭 해야합니다.
위와 같은 부분에 신경을 쓰시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기 예방은 100%불가하기 떄문에 전세계약시에는 보증금 보호를 위한 안전장치를 잘 해두시는게 최선입니다. 그에 따라 계약시에는 중개사를 통해 정확한 권리관계확인과 계약상 안전성을 높이는게 우선되어야 하고, 계약이후에는 전입신고와 확정일자 부여, 보증보험에 반드시 가입을 하시는게 필요합니다. 특히 중개사 없는 직거래나, 스스로 부동산 경험이 적은경우에 신탁부동산이나 후순위 임차권지위가 부여되는 매물에 대해서는 최대한 계약을 피하시는게 유리할수는 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
먼저 그집 공시지가에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 전세대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
그런집이면 전세가가 그리 높지 않다는 얘기도 됩니다
먼저 확인을 하시고 집이 맘에 들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하셔야 합니다
잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심을 할수 있습니다
그런부분을 참고하셔서 계약을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근까지도 전세사기가 계속되고 있어 전세에서 월세로의 전환이 많이 이루어지고 있는 상황입니다.
전세사기를 방지하시려면 계약전 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데, 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋으며, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.
가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
전세계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항을 아래에 깔끔하게 정리해드릴게요.
전세계약 전 확인사항 & 전세사기 예방법1.등기부등본 확인소유자와 계약자 동일 여부 확인
→ 다른 사람이 나오면 위임장 필수근저당, 가압류, 전세권, 가처분 등 권리관계 확인
2.전세가율 확인
→ 설정된 금액 + 계약할 보증금 = 집값의 70% 이내가 안전
→ 전세보증금보다 선순위 채권이 많으면 위험전세가율 80% 이상이면 위험
3.전세보증보험 가입 가능 여부 확인
→ KB시세, 호갱노노, 부동산플래닛 등 활용해 시세 확인HUG, SGI 서울보증 통해 보증보험 가입 가능 확인
4.집 상태 및 주변 확인
→ 가능 여부 안 나오면 사기 의심실물 확인 : 등기부상 주소와 실주소 일치 확인
주변 시세, 매매가 대비 전세가 확인
5.전입신고 & 확정일자
→ 지나치게 싸면 의심계약 당일 바로 전입신고 및 확정일자 받기
6.계약서 꼼꼼히 확인
→ 대항력과 우선변제권 확보주소, 계약금, 잔금, 계약기간, 특약사항 명확히
특약사항에 “계약일 기준 근저당, 가압류, 압류 없는 상태 유지, 위반 시 계약해지 및 계약금 반환” 문구 넣기
7.임대인의 체납 이력 확인세금 체납 여부, 다주택 여부 체크
전세사기 유형 예시
(지자체 세무과 확인 가능)시세보다 1~2천만 원 싸게
근저당 많은데 숨기고 계약
건물 매도 직전인데 전세 계약
보증보험 가입 안 되는 집인데 계약
결론은?등기부등본, 전세가율, 보증보험 가능 여부
이 3가지만 철저히 확인해도 90% 이상 사기 예방됩니다. 참고하세요!!