은행이 설정한 근저당권은 안전한 편인가요?

Question

은행에서 설정한 근저당권이 있는 부동산은 비교적 흔하게 볼 수 있는데요. 은행이 근저당권자로 등록되어 있다면 개인이나 사채업자가 설정한 경우보다 안전하다고 봐도 될까요? 주택을 매매하거나 전세 계약할 때 은행 근저당권이 남아 있어도 계약해도 되는지, 대출금과 채권최고액은 어느 정도까지 확인해야 하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이지선 경제전문가입니다.

은행이 근저당권자라고 해서 무조건 안전한것은 아닙니다. 중요한것은 은행인지 개인인지보다 근저당과 보증금의 순위와 금액입니다. 은행 근저당이 있어도 주택매매나 전세계약자체는 가능합니다. 하지만 집주인이 대출을 갚지 못하면 경매로 넘어갈 수 있다는 점을 고려해야합니다. 등기부에 적힌 채권최고액은 실제 대출금보다 높게 설정되는 경우가 많습니다. 실제 대출금과 함께 채권최고액도 확인하는 것이 좋습니다. 전세라면 근저당뿐 아니라 선순위 임차인의 보증금도 확인해야합니다. 집값에 비해 선순위 채권과 내 보증금이 얼마나 되는지가 중요하겠습니다. 계약 전뿐 아니라 잔금을 치르기 직전에도 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 답변 드립니다.

은행이 설정했다고 하여 안전하다고 말할 수는 없습니다. 하지만 개인이나 사채업자가 설정한 근저당권에 비해서는 조금 더 안전하다고는 볼 수 있겠네요.

그 이유는, 은행은 개인의 신용 정보를 조회할 수 있는 금융기관으로서, 엄격한 절차에 의해 대출을 실행하주기 때문입니다. 담보 대출이라고 할지라도 아무에게나 목돈을 대출해주지 않으며, 상환 능력이 있는지를 확인 합니다. 또한, 담보 대상인 부동산의 시세도 확인하고 여러 검증 절차를 거칩니다.

개인이나 사채업자는 타인의 신용 정보에 접근하기가 어렵기 때문에, 대출 설정 시 상환 능력 검토에 한계가 존재합니다. 그래서 개인과 사채업자가 설정한 근저당권은 은행이 설정한 근저당권보다 위험하다고 볼 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김민준 경제전문가입니다.

은행이 설정한 근저당권이라고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다. 중요한 것은 근저당권의 설정 순위와 채권최고액입니다. 주택 매매 시에는 잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소하는 조건을 계약서에 명시해야 합니다. 전세 계약이라면 주택 시세와 선순위 채권을 확인하고 보증금 반환보증 가입 가능 여부도 살펴보는 것이 좋습니다. 특히 실제 대출 잔액과 채권최고액은 다르므로 등기부등본과 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.

은행 근저당권은 개인이나 사채업자에 비해서 법적인 절차가 투명하고 공신력이 높아 상대적으로 안전합니다. 은행 대출 원금의 120~130% 인 채권최고액과 선순위 보증금을 합산한 금액이 집값의 70~80% 이내인지 반드시 확인해야 하고 전세 계약이나 대출시 집값 대비 총부채 비율을 철저하게 따져보고 보증보험 가입 가능 여부까지 함께 점검하는 것이 좋습니다.