비조정지역 아파트 순차 매도 후 신규 매수 시 양도세와 취득세 문의드립니다.
안녕하세요.
아파트 2채와 주택임대사업자 등록 오피스텔 1채를 보유 중입니다.
B 아파트를 먼저 매도한 후, A 아파트를 매도하고 신규 아파트를 매수할 계획입니다.
이 경우 양도소득세와 취득세가 각각 어떻게 적용되는지 궁금합니다.
보유 중 A 아파트
2017년 7월 취득, 현재 실거주 중
조세특례제한법 제99조의2 적용 주택
매도 예정가: 6억 7천만 원
보유 중 B 아파트 (먼저 매도 예정)
2018년 11월 취득, 매매계약 체결(2025년 7월 27일)
매도가: 3억 원
잔금일: 2025년 10월 27일
양도일: 2025년 11월 3일
전세금: 2억 1천만 원(2026년 2월 만기)
임대사업자 등록 없음
보유 중 C 오피스텔
2024년 9월 취득(주택임대사업자 10년 등록, 주거용 전세)
분양가: 5억 7천만 원
전세금: 2억 7천만 원
10년간 매도 불가
신규 매수 예정 아파트
시세 약 7억 원, 비조정지역
시나리오 예시
1. B 아파트 매도: 2025년 11월 3일
2. A 아파트 매도:
B 매도 후 1개월 뒤 매도 (2025년 12월 초)
궁금한 점
1. B 아파트 매도 후 A 아파트를 매도할 때, A 아파트의 양도세는 어떻게 계산되는지? (일시적 1가구 2주택, 조특법 적용 여부 포함)
2. 신규 아파트(비조정지역) 매수 시 취득세는 몇 % 적용되는지? (주택 수 산정 시 주택임대사업자 등록 오피스텔 포함 여부)
안녕하세요. 황상하 세무사입니다.
(1) 조세특례제한법 제99조의2는 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례로 현재기준으로는 적용되지 아니하는 법률입니다. 혹시 다른 조항의 감면주택이 아닌지 확인을 부탁드립니다.
B주택을 매도한 상황에서 C오피스텔 취득 후 3년 이내에 A주택을 매도하는 경우에 해당하므로 일시적 2주택 적용이 가능할 것으로 보입니다
부동산납세과-184, 2014.03.25.
귀 질의의 경우 3주택을 소유하던 1세대가 1주택(A)을 먼저 양도하고 나머지 2주택을 보유한 상태에서, 나머지 2주택(B,C)의 취득내역을 확인한 바, B주택의 취득일 부터 1년 이상이 지난 후 다른 C주택을 취득한 사실이 확인되는 경우에 있어서는 C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도하는 B주택이「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세 되는 것입니다. 다만, 양도하는 B주택이「같은 령」제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는「같은 령」제160조 제1항 규정에 따라 양도차익 및 장기보유특별공제를 계산하여 양도소득세가 과세됩니다.
(2) 취득세 중과세율 적용시에는 장기임대주택도 주택수에 포함됩니다. C오피스텔만 있는 상황에서 비조정지역 신규주택을 취득하는 경우 2번째 주택 취득에 해당하므로 중과세는 적용되지 않을 것으로 보입니다(1% ~ 3% 일반 주택세율 적용).
감사합니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
A아파트는 주택임대사업자의 거주주택 비과세를 받을 수 잇을 것으로 보여집니다.
오피스텔 재산세가 주거용으로 나온다면 취득세 주택수에 반영이 되며 일반 건축물로 나온다면 취득세 주택수에서 제외가 되는 것입니다.