지금 매도하면 양도세 비과세 일까요?

Question

지역은 인천광역시 연수구 선학동 금호타운아파트 입니다(104제곱미터 31평형)

1주택자 이구요

2020.12.05. 계약 (투기과열지역) 318,000.000원 구입

2021.03.05 소유권등기완료

2020.12.21. 이집에 전세 임차인 계약 265,000.000원

2021.03.05. 전세임차인 잔금 및 입주완료

임차인이 개인사정으로 기한채우지 못해서

두번째 전세 임차인

2022.09.03. 전세계약 265,000.000원(첫번째와 동일한 금액으로)

2022.10.14. 전세 임차인 잔금 및 입주완료하여 현재 계속 거주중.

현재 이지역이 비조정으로 바뀌었는데

지금 매도하면 비과세 인지 궁금해서 문의드립니다.

어디로 답변이 오는지 몰라 연락처를 남깁니다

최윤희 010-6311-5528

Answer 1

안녕하십니까? 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사 입니다.

1세대 1주택자가 현행 소득세법상의 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 양도하는

경우 양도가액 12억원까지의 양도차익에 대해서는 양도소득세 비과세 규정을 적용

받을 수 있습니다.

이 경우 1ㅅ대 1주택 비과세요건은 1)양도일 현재 1주택이어야 하고, 2) 양도하는

주택이 1주택 비과세요건(2년 이상 보유 + 2017.08.03. 이후 조정대상지역 내 주택

취득시 2년 이상 거주)을 충족해야만 합니다.

따라서, 취득시 조정대상지역내에 소재하는 주택에 해당하는 경우 그 이후에 조정대상

지역이 해제되었다고 하더라도 2년 이상 보유 요건에 2년 이상 거주 요건을 충족해야만

양도시에 비과세가 적용되는 것입니다.

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Answer 2

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

취득 당시 해당 지역이 조정대상지역으로 지정된 경우 거주요건 2년을 충족해야 합니다.

상생임대차계약이 체결된 경우 거주요건이 면제되나 질의의 경우에는 해당사항이 없다고 판단됩니다.

따라서 과세될 것으로 보입니다.

주택 양도세는 납세자의 구체적 사실관계에 따라 판단이 다를 수 있으니 처분 전 세무사와 유료상담 진행하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

현재 양도하면 비과세를 적용받을 수 없습니다. 상생임대요건을 충족하여야 본인이 거주하지 않더라도 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 상생임대 요건은 아래와 같습니다.

1) '직전계약'대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년이상 임대

2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것

3) '21.12.20 이후 갱신하는 임대부터 적용

4) '직전계약' 이후의 갱신기한은 '24.12.31까지

기재해주신 내용으로 보아 직전계약(21.03.05~22.09.02)이 1년 6개월에서 이틀 모자라보입니다. 따라서 두번째로 계약한 것이 직전계약이 됩니다. 직전계약 종료 이후 24.12.31까지 새로이 임대차계약을 갱신하여 2년 이상 임대를 하셔야 비과세가 가능할 것입니다.

만약, 직전계약이 1년 6개월 이상에 해당한다면 두번째로 계약한 임대기간을 2년 채우고 양도하면 비과세 가능합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.