전세계약만료 전 이사, 집주인 보증금 반환 번복

Question

해당 집 부동산 소장으로부터 10월 21일에 계약연장 관련 내용으로 연락이 왔었고 고민후 10월 23일 연장은 하지않고 계약만기 전 이사하겠다고 내용전달 하였습니다.

10월 24일에 부동산으로부터 집주인에게 의사를 전달했고 집주인도 알겠다고 했다 전달 받고 새로 이사나갈 집 계약 날 11월 1일에도 부동산측에 재차 확인전화를 하고, 11월 3일에 집주인에게

문자로 12월 6일에 이사를 나가게되었으니 보증금 반환 요구를 하고 집주인도 알겠다고 했었는데 11월 14일경 돌연 집주인이 보증금 반환을 못해주겠다고 한 상황입니다.

이사 갈 집은 12월 6일에 입주 때 계약금 10%를 제외하고 90%의 해당하는 금액을 보증금으로 주고 들어가야하는데 현재 집의 보증금 반환이 되면 나머지 90%를 지급 예정이였는데

차질이 생겼습니다. 이렇게 집주인이 가능하다해서 다른 집으로 계약을 했는데 못주겠다고 말바꾼 상황에서 저희가 법률적으로 대응 할수 있는 방안이 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.

임대인과 합의하여 이사 날짜를 확정하고 새로운 집까지 계약했는데, 갑자기 보증금을 돌려줄 수 없다고 말을 바꿔 매우 당황스럽고 막막하실 상황입니다. 특히 새로운 집의 잔금 지급에 차질이 생겨 계약금 몰수 등 추가적인 손해까지 우려되는 긴박한 시점으로 보입니다.

우선, 임대인이 11월 3일에 문자로 보증금 반환에 동의했다는 점은 '합의 해지' 또는 '종료일 확정'에 대한 명확한 증거가 됩니다. 따라서 12월 6일은 법적으로 유효한 계약 종료일이며, 임대인은 이날 보증금을 반환할 의무가 확정적으로 발생합니다. 임대인이 이를 이행하지 않아 질문자님이 새로운 집 계약금을 날리거나 이사를 못 하게 되는 손해를 입는다면, 이는 임대인의 채무불이행에 따른 손해배상 청구 대상이 됩니다.

지금 당장 취해야 할 조치는 임대인에게 내용증명을 발송하여 압박하는 것입니다. 내용증명에는 ① 11월 3일 문자로 12월 6일 반환을 약속한 사실(증거 첨부), ② 이를 믿고 새 계약을 체결했으므로 만약 약속을 어겨 새 계약이 파기될 경우 계약금 및 이사 비용 등 모든 손해를 배상해야 한다는 점(특별손해의 예고), ③ 12월 6일까지 반환하지 않으면 임차권 등기명령 신청 및 지연이자 청구 등 법적 조치를 취하겠다는 내용을 강력하게 명시해야 합니다. 이러한 '특별손해'에 대한 고지는 추후 소송에서 계약금 몰수액 등 간접 손해까지 배상받기 위한 필수적인 요건이므로, 문자나 통화 녹음으로라도 이 내용을 반드시 임대인에게 전달하여 증거를 남겨두시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

임대인이 그 지급을 거부하는 경우에는 임차권 등기명령 신청이나 보증금 반환 청구를 고려해야 하고 위와 같이 계약금을 몰수 당할 수 있는 상황이라면 그러한 내용에 대해서 미리 내용증명 등으로 전달해 주셔야 그 부분 역시 손해배상 청구가 가능할 것입니다 이상입니다