월세 임대차 계약 시 반려동물로 계약 위반했을 경우 몇 가지 질문드립니다.

Question

대충 내용은 검색을 통해서 다 아는데 중개사분들이랑 변호사분들 말씀이나 의견이 다 달라서요.

[질문 내용]

1. 계약서에 특약을 적어도 정확하게 적어야 한다고 들었습니다. '반려동물 금지'라는

말은 있지만 '적발 시 퇴거 조치하겠다'는 문구가 없다면 나가게는 할 수 없는 건가요?

2. 임대인이 나가게 할 수는 없다면 계약 만기일 까지는 안전다하는 건데 계약 연장은

임대인이 거부하면 저는 그냥 나가야만 하나요? 권리를 주장할 수 있는 게 없나요?

3. 다른 집에서 고양이를 키우는 것 같다고 항의가 와서 집 방문을 요구할 때 거부해도 되나요?

만약 계속해서 요청한다면 꼭 열어줘야 하나요? (심각한 소음 때문이 아니라 예민할 경우)

4. 계약서에 '반려견'이라 적혀 있고, 키우게 된 반려동물은 '반려묘'입니다.

이런 경우 계약서 위반이 아니라고 제가 주장할 수 있나요?

5. 입주할 땐 반려동물 없이 입주했습니다. 개인적인 사정으로 반려묘가 생겼습니다.

이런 경우엔 먼저 집주인과 상의를 하고, 반대한다면 이사 나가야 할까요?

6. 반려동물로 단 한 번도 문제없이 임대인에게 알리지 않고 만기까지 거주했습니다.

묵시적 갱신이 되었는데 갑자기 임대인이 이 사실을 알게 되었습니다.

임차인 동의 없이 임대인 혼자 계약을 해지할 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  반려동물 금지 특약이 있는 임대차에서 위반이 있었다고 하여 곧바로 퇴거를 강제하기는 어렵습니다. 계약 해지나 퇴거는 중대한 채무불이행이 인정되어야 하며, 만기 전 일방적 해지는 제한됩니다. 다만 계약 갱신 거절이나 갱신 조건 변경은 임대인의 재량이 폭넓게 인정될 수 있어, 만기 시 거주 보장은 별도로 판단됩니다.

• 법리 검토
  민법과 주택임대차보호법에 따르면 특약 위반이 곧바로 해지 사유가 되려면 그 위반이 계약 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대해야 합니다. ‘반려동물 금지’ 문구만으로 자동 퇴거나 즉시 해지를 예정했다고 보기는 어렵고, 실제 피해나 위험의 발생이 입증되어야 합니다. 또한 묵시적 갱신이 성립한 경우 임대인은 법정 사유 없이 일방 해지를 할 수 없습니다.

• 쟁점별 판단 기준
  임대인의 방문 요구는 임차인의 주거 평온을 침해하지 않는 범위에서만 가능하며, 단순 의심만으로 강제 출입을 요구할 수 없습니다. ‘반려견’으로 특정된 특약에 ‘반려묘’가 포함되는지는 해석 문제로, 통상 반려동물 전반을 포괄하는 취지로 해석될 가능성이 큽니다. 입주 후 사정 변경으로 반려묘가 생긴 경우에는 사전 협의가 바람직하나, 그 자체로 즉시 퇴거 의무가 발생하지는 않습니다.

• 대응 전략 및 유의사항
  만기까지 문제 없이 거주했고 묵시적 갱신이 되었다면 임대인의 단독 해지는 제한됩니다. 다만 갱신 요구권 행사 여부, 임대인의 갱신 거절 사유 주장 가능성 등은 개별 사정에 따라 달라집니다. 분쟁을 피하려면 피해 발생 여부를 관리하고, 서면으로 협의 경과를 남기는 것이 중요합니다.