월세 계약 궁금한 게 있습니다

Question

월세 계약시 전입신고를 못하는 곳이 있더라구요. 산업용 오피스텔?이라고 하는것 같은데 이럴 경우 전입신고를 안하게 되면 나중에 보증금은 안전하게 지킬수 있는 것인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

오피스텔은 태생이 상업용 업무시설이라, 전입하지 않으면 주택 수에 계산되지 않습니다.

임대차보호법상 전입을 하지 않으면 확정일자를 받을 수 없고, 확정일자를 받지 않으면 대항력 있는 우선변제권도 없고, 확정일자를 받지않으면 전세 반환보증보험에 가입도 불가합니다

따라서 전세보증금의 반환을 담보할 수 있는 방법이 마땅치 않기 때문에 전입을 못하게하는 오피스텔이라면 임대차계약 하시는 걸 권유리고 싶지 않습니다

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

업무용 오피스텔의 경우 임대인이 받은 부가세환급이 있기에 임차인의 전입신고가 불가합니다. 여기서 불가란 법적으로 불가능한게 아닌 임대인이 받은 세금혜택에 대한 회수을 피하기위해 계약상 불가능하다는 것으로 특약에 기재하다는 점입니다, 이러한 경우 임차인은 주택임대차 보호법에 따른 대항력과 우선변제권 모두를 얻을 수 없기에 보증금을 안전하게 지키기 어려울 수 있습니다. 그래서 업무용 오피스텔은 계약시에는 보증금이 크지 않은 월세등으로만 계약하시는게 좋습니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전입신고는 대항력의 요건 중 하나입니다.

대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 전입신고와 이사를 하면 다음날 0시에 대항력의 효력이 발생합니다.

전입신고를 하지 않는다면 혹시 모를 상황에서 대항력을 주장할 수 없습니다.

임대인의 해당 오피스텔은 업무시설로 임차인이 전입신고를 한다면 실제 사용용도가 주택으로 되어 임대인에게 1주택으로 잡히게 되고 세금혜택을 볼수없습니다.