묵시적갱신, 월세 인상 협박 및 계약서 재작성 요구
현재 집주인과의 분쟁이 처음이고, 부동산 관련 지식이 부족해 질문이 다소 많습니다..! 질문들 전부 아니여도 괜찮으니 간단하게라도 조언해주시면 감사하겠습니다!
<현재상황>
저는 해당 주택에 2년 이상 거주하였으며 기존 임대차 계약의 계약 연장일이 경과
📌 사건 경과 정리 (시간 순)
1. 계약 만료 약 5~6개월 전, 기존 실집주인이던 아드님이 사망하였고
이후 아드님의 아버지가 새로운 집주인(임대인)이 되었음
2. 계약 만료(5월) 3개월 전(2월), 새로운 집주인과 유선상으로 연장 여부 연락 했음
-> 다른 일로 전화했는데 제가 먼저 계약 연장할건데 내가 뭘해야하냐 라고 질문했고 집주인은 모르겠고 나중에 얘기하자함(두루뭉실하게 끝남)
3. 계약 연장일이 경과한 이후에도 아무런 연락이 없어
그대로 거주를 계속함.
4. 이미 계약일(5월)이 지난 시점으로부터 7월에 집주인으로부터
계약을 연장할 경우 계약서를 다시 작성을 받았으나 연락을 받았으나 별도의 계약서 재작성은 이루어지지 않았습니다.
4. 현재는 기존 계약기간 종료 후 약 6개월이 경과한 상태로
저는 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 상태로 인식
5. 하지만 한 달전 집주인이 갑작스럽게 계약서 재작성과 월세 인상을 요구하였고
해당 요구를 수용하지 않을 경우 퇴거를 요구하는 상황 (해당 상황은 녹취 되어있음)
[질문사항]
1. 녹취·문자 증거 사용 가능 여부
2. 현재 상황이 묵시적 갱신이 맞는지
3. 바로 나갈 수 있는지
4. 나간다고해서 저한테 제약이 없는 지
5. 복비 줘야하는지
6. 보증금 언제 돌려받을 수 있는지
7. 추후 보증금을 돌려줘야할 때, 안돌려주고 버티는 경우
: 계약 종료 후 보증금을 지연하거나 거부할 경우, 가장 빠르고 실효성 있는 조치 순서는?
8. 집주인이 할 수 있는 ‘최대치’가 어디까지인지
9. 집주인과 협상 카드로 쓸 수 있는 말
10. 제가 지금 당장 조심해야 할 행동
11.
집주인이 고령으로 저의 말을 무시하는 경향이 있습니다.
분쟁을 키우지 않으면서도 제 권리를 명확히 보호할 수 있는 공식적인 대응 방식과 실제로 효과적인 표현이 있다면 알려주시면 좋겠습니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
현재 상태는 주택임대차보호법상 묵시적 갱신으로 판단될 가능성이 높습니다. 임대차 기간 만료 전후 법정 기간 내에 임대인과 임차인 모두 명확한 갱신 거절 또는 조건 변경 의사표시를 하지 않았고, 계약 만료 후에도 임차인이 계속 거주하며 차임을 지급해 왔다면 종전 조건 그대로 계약이 연장된 것으로 봅니다. 이 상태에서 임대인이 일방적으로 계약서 재작성이나 월세 인상을 강요하거나, 이에 불응한다고 즉시 퇴거를 요구하는 것은 법적으로 제한됩니다.묵시적 갱신과 임대인의 요구 범위
묵시적 갱신이 되면 계약 내용은 기존과 동일하게 유지되며, 임대인은 계약기간 중 임의로 월세를 인상하거나 새로운 계약서를 강제할 수 없습니다. 계약갱신청구권 행사 여부와 무관하게, 임대인의 일방적 인상 요구는 효력이 없고 이를 이유로 한 퇴거 요구도 정당성이 없습니다. 임차인은 해지 의사를 표시하지 않는 한 안정적으로 거주할 수 있습니다.임차인의 해지 및 퇴거 선택권
묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든지 해지 의사를 통보할 수 있고, 그 통보가 임대인에게 도달한 이후 법에서 정한 기간이 경과하면 적법하게 퇴거할 수 있습니다. 이 경우 불이익이나 제재는 없고, 중개보수 역시 원칙적으로 임차인이 부담할 사안은 아닙니다. 보증금은 계약 종료와 목적물 인도 후 반환 대상이 됩니다.증거 활용과 실무 대응
당사자 대화 녹취와 문자 메시지는 적법하게 수집되었다면 분쟁 시 유효한 증거로 활용될 수 있습니다. 임대인이 보증금 반환을 지연하거나 거부할 경우, 내용증명으로 반환을 요구한 뒤 지급명령이나 보증금 반환 청구로 신속히 대응하는 것이 실효적입니다. 당장은 감정적 대응이나 구두 합의는 피하고, 모든 의사표시는 문자나 서면으로 남기며, 해지 여부와 반환 기한을 명확히 통지하는 것이 권리 보호에 가장 효과적입니다.