청년 버팀목 전세대출 신축아파트 보증보험 가입가능여부와 대출신청일, 잔금일 설정
마음에 드는 전세집을 찾아 4/12 계약 예정입니다.
신축이어서 시세, 공시지가는 없지만 분양가(4억대, 전세가 2억5천) 로 보증한도 설정이 가능하다고 하여 진행해보고자 합니다. 다만 부동산도 허그도 보증보험 가입 가능여부를 확답을 못하는 상황이어서 시세, 공시지가 없는 아파트 전세보증보험 가입이 가능할지 여쭤봅니다.
청년버팀목 허그로 진행 예정이어서, 특약사항에 전세대출&보증보험 가입조건, 미승인시 계약 무효 및 계약금 반환 조건을 넣는 것으로 임대인과 협의하였습니다.
다만 임대인께서 빠른 진행을 원하셔서, 4/23까지 대출 승인 가불가 여부를 알려달라고 요구하여 위 특약에 해당 내용을 삽입할 예정인데, 잔금일까지 타임라인을 어떻게 잡아야할지 막막하여 문의드립니다.
임대인측 부동산에서 제시하신 타임라인은 4/12 계약 체결, 4/14~4/23(영업일 기준 8일), 5/23 잔금일로 정하자고 하는데, 이렇게 진행해도 무리가 없을지 걱정이 됩니다.
우선 기금e든든에서 대출신청이 잔금일 기준 최소 30일 이전에 신청을 해야하고, 반대로 은행대출은 서류의 유효기간 때문에 잔금일 기준 30일 이내에 신청하라고 하는 것으로 알고 있습니다. 그럼 현재 기준으로 5/23이 잔금일이라면 4/24부터 대출 신청이 가능하고, 이러면 임대인이 요구하신 대출가불가 여부를 통보해줄 수 있는 시간이 부족해집니다.
하여 현재 계획으로는 4/12 계약 체결, 4/14 기금e든든 대출신청 (잔금일 32일전), 4/16 대출 신청(잔금일 30일전), 잔금일은 5/16으로 변경해야 무리 없이 진행 가능한 것이 아닌가 생각하고 있습니다. 이런 타임라인으로 진행해도 괜찮을지 의견 여쭙습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
신축 아파트 전세 계약과 청년 버팀목 전세대출, 그리고 HUG 전세보증보험까지 모두 맞물려 있는 상황에서 타임라인 조율이 매우 중요합니다. 아래에 질문 주신 부분들에 대해 하나하나 설명드릴게요.
1. 시세·공시지가 없는 신축 아파트의 HUG 보증보험 가입 가능 여부시세·공시지가가 없는 신축 아파트의 경우에도 HUG 보증보험 가입은 가능하지만,
분양가나 분양권 실거래가, 비교 가능한 인근 단지의 시세 등을 기준으로 HUG 자체 기준에 따라 심사가 이뤄집니다.
즉, 가능성은 있지만 보증사에서 “사전심사”를 통과해야 확정됩니다.
신축이라도 분양가 대비 전세가 비율(예: 80% 이하)이 적정하다면 승인 가능성이 있습니다.
HUG, SGI 모두 전입일·확정일자 기준으로 보증하는 점도 참고해 주세요.
2. 계약 특약 사항은 아주 잘 설정하셨습니다.전세대출 & 보증보험 가입 조건, 미승인 시 계약 무효 및 계약금 반환
3. 기금e든든 대출 신청 & 잔금일 기준 신청 가능 시기
이 특약을 넣으면 보증 가입 불가 시 위약금 없이 계약 해지할 수 있어 안전장치가 됩니다.
임대인이 4/23까지 승인 여부를 통보해달라고 요청한 건 현실적인 일정 요구이기도 합니다.청년 버팀목 전세자금대출(HUG 연계)의 타임라인을 정리하면 아래와 같습니다.
계약일 : 4월 12일, 임대차계약서 작성 및 특약 삽입
기금e든든 사전신청 : 4월 14일~16일 잔금일 기준 30일 전부터 신청 가능 (신청일 = 4/16, 잔금일 = 5/16로 설정해야 안전)
HUG 보증심사 & 은행 대출심사 : 4월 16일~5월 10일보통 1~2주 소요되나, HUG에서 신축/무시세일 경우 시간이 더 걸릴 수 있음
보증서 발급/대출 승인 여부 통보 : 4월 23일 전후 예상임대인 요청일자에 맞춰 통보 가능성이 있음
잔금일 : 5월 16일 (추천)신청일로부터 30일 이내 + 은행 서류 유효기간 문제 없음
은행 측 서류 유효기간은 보통 30일 이내입니다.
기금e든든 신청은 잔금일 30일 이전부터 가능하지만, 너무 빨리 신청하면 유효기간 문제 생깁니다.따라서, 지금 제안하신 타임라인(계약 4/12, 신청 4/16, 잔금 5/16)은 매우 적절합니다.
보증 심사 통보일도 4/23 이전 확보 가능성이 높아 임대인 요구도 충족할 수 있습니다.혹시 잔금일을 5/23으로 밀어붙이고 싶다면, 기금 신청일을 4/24로 늦춰야 하므로, 임대인 요청일(4/23까지 가부 통보) 조건 충족이 어려울 수 있습니다. 따라서 지금 계획하신 5/16 잔금안이 현실적이면서도 안전한 플랜입니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,부동산에서 가능하다고 했으면 진행을 하시되 특약에 만약에 보증보험에 가입이 안된다고 할때는 계약금을 돌려준다는 조건으로 하시기 바랍니다
,미리 은행에 버팀목 전세대출을 받을경우 얼마나 걸리는지 알아보시기 바랍니다
,은행에서 하는 일이라 질문자님은 뭐라 답을 할수 없고 빨리 서류넣어서 된다 안된다에 따라 결정하셔야 합니다