빌라 경매 낙찰자에 대한 고소가능성 여부
어떠한 빌라에 대해서 실 소유자 A에게 법적•금전적 원인이 생겨 국가의 경매가 진행되었고 그걸 낙찰받은 B가 있습니다.
이때 B가 낙찰 받은 직후(소유권을 얻지 못한 상태) 빌라 내부에 공동 현관을 무단으로 열고 들어가서 거주자가 사는 호실들을 돌아다니며
'주먹 쥐고 문 두들기기, 소리지르기(계세요?!), 빌라 계단 사이 철제 판을 두들겨서 쇳소리내기'를 하고
특정 거주자의 가스계량기를 고의적으로 내리고
특정 거주민들에게 전화하여서 이전 소유자와의 분란을 만들려는 목적으로 이전 소유자에 대해서 거주자가 개인적으로 알아낸 정보를 공유하고
특정 거주자의 전기를 허락받지 않고 임의로 사용하고
도어락의 수리 목적으로 회사 내부에서 만들어진 마스터 번호를 낙찰자B 개인이 사용하여서 실 거주자가 존재하지는 않지만 이전 소유자A가 소유하고 있던 짐 등 여러 가구들을 무단으로 내리고 도어락의 비밀번호를 낙찰자B가 임의로 변경하였을때
이를 고소할 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
낙찰자라고 한다면 낙찰 대금을 납부한 시점에 소유권이 인정되는 것이고 그 이전에 위와 같은 행위를 한 경우에는 주거 침입이나 재물 손괴 등이 문제될 수 있을 것으로 보입니다. 이상입니다
1명 평가안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
질문 사례의 낙찰자 B는 아직 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서 타인의 점유 공간에 침입, 기물 조작 및 전기·가스 사용을 한 행위가 명백히 확인된다면 형사상 주거침입죄, 재물손괴죄, 절도죄, 업무방해죄 등이 성립할 수 있습니다. 경매 낙찰이 되었더라도 인도명령이 확정되기 전까지는 기존 점유자의 권리가 우선하므로, 무단출입과 사용은 위법행위로 평가됩니다.법리 검토
형법상 주거침입죄는 타인의 주거에 허락 없이 들어간 경우 성립하며, 공동현관이나 공용공간이라도 특정 세대의 사적 영역을 침해했다면 범죄가 됩니다. 또한 가스계량기나 도어락을 조작한 행위는 재물손괴나 업무방해에 해당할 수 있습니다. 낙찰자 지위는 ‘인도청구권’일 뿐, 점유 이전 전에는 법적 점유권이 없으므로 점유자 동의 없이 출입하거나 전기를 사용하는 행위는 정당행위로 인정되지 않습니다.수사 또는 재판 대응 전략
피해자는 우선 경찰에 주거침입 및 재물손괴 등으로 형사고소할 수 있으며, 피해 사실을 입증할 증거로 CCTV 영상, 현장사진, 소음·통화녹취, 전기·가스 계량기 조작 내역을 확보해야 합니다. 낙찰자 B가 이전 소유자 A에 대한 악의적 개입을 시도했다면 명예훼손이나 협박죄가 병합될 수도 있습니다. 병행하여 손해배상청구소송을 제기하면 실질적 피해회복이 가능합니다.추가 조치 또는 유의사항
형사고소는 관할 경찰서에 가능하며, 경매법원에도 낙찰자 행위 사실을 통지해 인도명령 절차 시 불법행위로 인한 제재를 요청할 수 있습니다. 특히 전기 무단사용은 한국전력의 절도 신고 대상이므로 병행 조치가 필요합니다.