신탁명의빌라의 월세 세입자 입니다!
신축 빌라에 월세 세입자입니다
계약만기 전 퇴실하기 위해 새로운 세입자를 구하고 나가려 하니, 위탁자(건설사)에서 신축빌라가 분양실패로 빌라전체를 sh.lh토지공사에 통매매 하려 준비중이고 통매매가 되면 그 계약금으로 임차인들 보증금을 반환해준다는 내용과 그동안의 월세는 받지 않겠디는 퇴거 동의서를 작성 후 기다려 달라고 하는 상황입니다
계약전 월세계약서 작성 당시 소유자는 신탁으로 되어있으나, 권한일체 위임은 위탁자로 되어있고 신탁동의서를 작성하였습니다 우선수익자(은행) 동의도 얻었습니다.
위탁자와 중개인이 최우선변제건을 가진 소액임차인이라 5천만원까지는 괜찮다고 하였습니다.
저희 보증금은 5천만원 입니다.
아직 퇴거동의서는 작성 전 입니다
여기서 질문
1. 5천만원까지 소액임차인으로 해당되어 공경매시에도 최우선변제권을 가지게 되나요?
등기부상 6/28일 신탁명의로 소유권이 이전되었고 저희는 7/20에 월세계약서를 작성하였습니다
수익자인 은행이 저희보다 선순위인 것 같기도 하고 잘 몰라서 선순윈지 아닌지는 어떻게 확인해야 할지 모르겠습니다
2전입+확정일자는 당연 되어있고 신탁동의서에
‘임대차 보증금 반환의무 등을 포함한 임대인으로서의 책임과 의무는 위탁자 및 ‘수익자’에게 있음‘ 이라고 명시되어 있는데 신탁동의서를 받고 계약을 했어도 위탁자에게만 보증금 반환을 요구할 수 있다는데, 저희같은 경우는 위에 써있는 내용으로 수익자(은행)에게도 보증금 반환을 요구할 수 있는 걸까요?
3.상대방의 책임으로 계약에 변경이 생겼으니 퇴거 동의서를 작성해주지 않고 당장 퇴실하겠다하고 보증금을 반환받을 수 있는 법적 근거가 있는지 궁금합니다
불안해서 당장 보증금돌려받고 나가고 싶습니다
(본인들도 토지공사와의 통매매할 수 있는 조건이 모든 세입자가 퇴실해야 가능하다고 했습니다)
감사합니다.
1. 최우선변제권은 지역에 따라 다르며, 근저당권 설정일자에 따라 다릅니다.
- 서울특별시: 5,000만원 이하의 보증금 중 1,700만원까지 최우선변제
- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4,300만원 이하의 보증금 중 1,400만원까지 최우선변제
- 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2,300만원 이하의 보증금 중 900만원까지 최우선변제
- 그 밖의 지역: 2,000만원 이하의 보증금 중 800만원까지 최우선변제
근저당권 설정일자가 2021년 5월 11일 이후인 경우, 서울특별시에서는 5,000만원 이하의 보증금 중 2,000만원까지 최우선변제 받을 수 있습니다.
선순위 여부는 등기부등본을 확인하여 근저당권 설정일자와 보증금을 비교해보시면 됩니다.
2. 신탁동의서에 '임대차 보증금 반환의무 등을 포함한 임대인으로서의 책임과 의무는 위탁자 및 ‘수익자’에게 있음'이라고 명시되어 있다면, 위탁자와 수익자 모두에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
3. 계약 만기 전 퇴실 시에는 새로운 세입자를 구하거나, 집주인과 협의하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.
새로운 세입자를 구할 때는 집주인과 협의하여 중개수수료를 부담해야 합니다.
집주인과 협의가 되지 않는다면, 계약 만기일까지 기다려야 합니다.
계약 만기일이 지나도 보증금을 반환받지 못하면, 법원에 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다.
토지공사와의 통매매 조건이 모든 세입자가 퇴실해야 가능하다면, 새로운 세입자를 구하기 어려울 수 있습니다.
집주인과 협의하여 보증금을 반환받을 수 있는 방법을 찾아보시는 것이 좋습니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁 드립니다. 감사합니다.