아파트 계약 후 잔금 전에 매도인이 추가로 대출받으면 어떻게 되나요?

Question

아파트 매매계약을 체결하고 잔금일까지 몇 개월 정도 남아 있습니다.

계약 당시 등기부등본에는 기존 주택담보대출만 설정되어 있었는데, 잔금 전까지는 여전히 매도인 소유이기 때문에 추가로 근저당을 설정할 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

이런 경우 계약 당시 등기부등본에 없던 근저당이 새로 설정되더라도 잔금일에 모두 말소하면 법적으로 문제가 없는 건가요?

반대로 매도인이 추가로 받은 대출을 상환하지 못한다면 매수인은 잔금 지급을 거절하거나 계약을 해제할 수 있는지도 궁금합니다.

또한 이런 위험을 방지하려면 계약서에 별도 특약을 넣어야 하는지, 일반적인 매매계약서 조항만으로도 매수인을 보호할 수 있는지 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

잔금 지급 전 매도인이 추가로 근저당을 설정하는 행위는 의뢰인의 재산권을 침해할 우려가 매우 큽니다. 잔금일에 해당 근저당을 모두 말소한다면 결과적으로 문제가 없을 수도 있으나, 만약 매도인이 대출금을 상환하지 못한다면 의뢰인은 잔금 지급을 거절하거나 계약을 해제할 수 있습니다.

다만, 일반적인 매매계약서만으로는 이러한 상황을 사전에 완벽히 방어하기 어렵습니다. 따라서 계약서 특약사항에 "잔금일까지 추가 대출 및 근저당권 설정 등 권리 변동을 금지하며, 위반 시 계약을 해제하고 손해배상을 청구한다"는 내용을 명시하는 것이 좋습니다.

이미 계약을 체결했다면 매도인에게 내용증명을 보내 해당 행위가 계약 위반임을 알리고, 잔금일에 반드시 말소될 것을 확약받는 과정이 필요할 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.